以租值为税基的房地产税制的计税评估研究.pdfVIP

房地产市场 CHINA REAL ESTATE 以租值为税基的房地产税制的计税评估研究 纪益成 1，胡卓娟 1 （1.厦门大学经济学院财政系，福建 厦门 361005） 摘要：采用年度租金价值的房地产财产税制和计税评估制度源于英国及原英属国家和地区的实践和 经验，目前仍广泛应用于英国、新加坡和我国香港等地。这种税制和计税评估制度不仅有较长的历 史和较为稳定的效果并延续至今，而且其与普遍熟知的资本价值计税评估制度有所不同。在我国“加 快房地产税立法并适时推进改革”之际，其特色和经验值得探讨和借鉴。对与该税制相适应的计税 评估制度的特征、评估方法、属性，以及其主要优缺点等内容进行阐述和论证，认为以租金为税基 的房地产财产税计税评估是另一种计税评估制度，其可作为我国房地产税立法和税制改革的参考和 借鉴，并需要对其继续研究和探讨。 关键词：房地产财产税，应税租值，计税评估 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2015)02-0003-10 收稿日期：2015-01-18 1 导言 房地产税立法进程之际，了解和掌握境外以租 党的十八大三中全会决定中提出了“加快 值征收房地财产税制和计税评估制度，对我国 房地产税立法并适时推进改革”。在房地产的财 房地产税收的立法和房地产税制改革，以及建 产税制中，存在着应税税基是“资本价值”还是 立相应的税基评估制度都有重要的参考和借鉴 “租金价值”的探讨，由此衍生出“从价计征” 意义。 或“从租计征”两类应税房地产计税方式。 基于此，本文围绕以租值为税基的房地产 当前，对以租值为税基的计税评估制度及 财产税计税评估的主要特征、评估方法、属性及 其应用和研究情况，除英国、新加坡、爱尔兰和 其主要优缺点等内容展开研究。 我国香港等仍在具体实施的国家和地区之外， 其他国家和地区对其缺少系统的研究，具体到 2 主要特征 我国更多的是对以资本价值为税基的房地产计 2.1 计税评估的对象为应税房地产的租金 税评估进行研究。在全国人大正加快推进对我国 与以应税房地产价值为对象的计税评估不 3 房地产市场 CHINA REAL ESTATE 同，以租值为税基计税评估的具体评估对象是 3 主要方法及其属性 应税房地产的租金而不是其资本价值。这个特 在境内外以租值为税基的房地产财产税制 征也决定了以租值为税基应税房地产计税评估 和计税评估理论与实践中，应税租值评估方法 不论是在采用直接比较法的选取评估参照物 主要有：（1）市场租金直接比较法，简称“直接 时，还是在采用利润法和承包商法等其他评估 比较法”（direction comparison approach）； 方法时，其最终得出的评估结果都必须是以“租 （2）利润分配法，简称“利润法”（profits 值”的形式而不是以“资本价值”的形式来表 approach）；（3）承包商法（contractor’s 达，而且它在评估方法、各个评估方法中的参 approach）。 数确定和具体运用操作等方面都存在与以资本