大数据时代收益法应用的几点思考.pdfVIP

大数据时代收益法应用的几点思考 (张治华) 摘要：作为房地产估价三大基本方法之一的收益法，在估价工作中得到了广泛的应用，甚 至成为了商业、办公、旅馆酒店、餐饮、娱乐等有经济收益或有潜在经济收益房地产评估中 必需的方法之一。然而在收益法具体运用过程中却总有若干问题困惑着我们，譬如报酬率(资 本化率、还原率)取多少合适?为何目前按照市场提取法求取的报酬率严重偏低?为何有时 收益法计算的结果和其他方法相差甚远?诸如此类的问题教科书没有给出答案，每个估价师 几乎都有自己的见解，众说纷纭，莫衷一是。如何从各种不尽相同，甚至互相抵触的观点中 拨云见日，找出更合理的答案?本文是笔者以一名房地产估价师的视角，从最基础的各种培 训教材入手，结合估价实践经验，尝试对收益法在实践中容易产生困惑的几个问题谈一些粗 浅的看法。 关键词：收益法、报酬率、安全利率、净收益流变化模式 一、各类培训教材中对收益法的阐释 (一)房地产估价师考试辅导教材 最新的房地产估价师培训教材中将收益法按照资本化方式的不同分为直接资本化法和 报酬资本化法。 1、直接资本化法是将估价对象未来某一年的预期收益除以适当的资本化率或者乘以适 当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。