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行业探讨 论我国物业维修基金使用和管理的问题与对策 王俊松 武敬 （武汉职业技术学院 建筑工程学院，湖北 武汉 430074） 摘 要：物业维修基金是建筑物的养老保险金，我国物业维修基金使用和管理中存在着一些问题。为此，笔者提出通过建立和完善 物业管理维修基金法律制度体系、业主自治管理机制、物业维修基金信托管理模式、物业维修基金审批制度和定期审计制度四项措 施来解决存在的问题。 关键词：物业维修基金；使用；管理；对策 中图分类号：C912.2 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2010）11-0023-03 一、物业维修基金的概念与性质 法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且 物业维修基金，也称为物业储备基金、更新大修基金、住宅区 与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小 专用基金。是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、 区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款 更新、改造的资金，由物业共用部位维修基金和共用设施设备维修 所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交 基金组成。其中，共用部位维修基金是专门用于物业共用部位大 存住宅专项维修资金。” 第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅 修、更新的资金，共用部位包括房屋承重部位（包括楼盖、房顶、 的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金”。按此 梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅 《办法》，物业管理维修基金须全部由业主缴纳。而在发达国家， 和楼内存车库等；共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备 规定由施工企业缴纳高达30%-70%的物业维修资金，因为根据国际惯 大修的资金，共用设施设备包括受托管理物业的上下水道、公用水 例，建筑物的合理使用寿命为五十至七十年，在此期间，施工企业 箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线 有义务确保地基基础工程和主体结构的质量，如果施工企业建设的 消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠池井、室外停车场、游泳池和 房屋在十几年后就出现需要大修、翻修、更新改造等问题，就说明 各类球场等设施设备。 建筑存在质量问题，施工企业应当修复并承担修复的费用。而且， 《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资 根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件 金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有 下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最 部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。” 物业维修基 低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，而通常设计 金作为保障房屋售后维修管理、维护住房产权人和使用人的共同利 文件规定的合理年限为五十至七十年，这也是和国际惯例相同的。 益的一种专项基金，是属于物业区域内全体业主的共有财产，是专 2、交多少 门用于对物业共用部位、共用设施设备进行大的维修保养、保值增 《住宅专项维修基金管理办法》第七条规定：“商品住宅的 值目的而专项筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主，在物 业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修 业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。 资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地 住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政 二、存在的问题 府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布 （一）物业管理维修基金