中外住宅产业发展对比分析——知识讲义.docVIP

中外住宅产业发展对比分析 ? 全国工商联住宅产业商会会长　聂梅生教授 2002年6月 ? 世界上，无论是发达国家还是发展中国家都毫无例外地十分关注住宅产业的发展，这是因为住宅紧紧地维系着国家经济和社会的变化，并对经济的涨落和社会的稳定产生重大的影响。在进入新世纪之后，我国正向着中等发达国家挺进，人民生活也进入了小康之后的需求阶段。 近20年来，中国的住宅建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。当前，随着市场需求的变化，住宅市场的层次需求和层次供给日趋明朗；开发企业之间已从项目竞争过度到品牌竞争，乃至于企业核心竞争力之间的较量；住宅产业的上下游产业链之间的联系逐渐形成，我国的住宅产业逐步从重概念包装、市场宣传、广告大战等带有一定程度的互相抄袭、浮夸、炒作的表象阶段，转变到重市场调查、重提升住宅品质、重企业长远发展的理性阶段。当前，可谓我国住宅产业提升和调整的关键时期。此时，认真研究世界各国的住宅发展经验，无疑是适时和必要的。 ? 一、?????? 13个国家住宅发展对比 ? 根据国际住宅协会（IHA）2001年对其会员国的统计资料，及我国2001年国民经济和社会发展统计公报中的有关资料，经过整理和换算后编制了以下13个国家住宅发展对比表（表一）。 ? 针对“表一”可做如下的分析： 1、我国人均GDP的水平还不高，是美国的1/36，法国的1/27，日本的1/38，马来西亚的1/4。 2、 我国已处于住宅建设快速发展阶段，住宅年建设量与现有住宅总量之比为4.36%，是美国的3.1倍, 法国的4.4倍, 日本的1.7倍。 3、 我国人均持有的住宅量最低，平均一套住宅中住4.0人, 美国为2.4人, 法国为2.1人, 日本为2.6人。 ? 无疑，住宅的发展与人均GDP的水平密切相关。2001年我国GDP 增长7.3%, 城镇居民收入增长8.5%, 农村居民收入增长4.2%, 1—11月商品住宅投资同比增长30.5%, 新开工面积增长30.4%。可见，目前我国住宅建设投资的增长大大高于GDP的增长和居民收入增长，这种形势能持续多久？我国居民对住宅的潜在需求是存在的，但是要将其释放出来，形成市场交易，说到底是需要居民的购买力来支撑。因此，有效地增加居民收入、推行住房抵押贷款制度、建立健全合理的住房税费制度、切实提高住宅品质等项措施，将有利于调动供需双方的积极因素。这都是世界各国的成功经验，应抓紧进行对比研究，笔者将陆续发表有关文章，以供讨论。 二、?????? 美国住宅发展100年 ? “表二”所列举的资料表明了美国住宅自1900年到2001年的发展历程。 ? 表二：美国住宅发展历程 美国住宅发展状况 1900年 1950年 2001年 (万套) 1600 4300 10700 (万套) 18.9 195 167 % 46.5 55.0 67.4 中等家庭年收入 ($) 490 3319 45000 人口 (亿) 0.76 1.5 2.8 (%) 40 64 76 ? 针对“ 表二”所列的资料进行如下分析： 1、 我国2001年城乡居民的平均收入为4090元人民币（城镇：6860元，农村：2366元），城市化率约为37%，以上两项大致相当于美国20世纪初期的水平； 2、 美国在第二次世界大战后（1950年前后）住宅建设发展迅速，1950年新增住宅占总量的4.5%, 与我国目前数字相近, 之后的50年间保持了基本稳定的增长，50年间平均每年增加128万套住宅，住宅总量增加了1.49倍； 3、 美国在近50年间家庭收入增加了12.6倍, 这是保持住宅建设稳定增长的基础。 ? 三、?????? 住宅与经济 ? 住宅无论对国家的经济活动，还是对个人的资产都是举足轻重的。以下资料说明美国的住宅与经济的关联性（数字来源于美国住宅协会NAHB，2001年报告）： ——建新住宅和更新住宅在国家经济活动中的比重为4%，约合3280亿美元/年（中国为3400亿人民币/年）。2001年9.11事件后，在经济恢复期中住宅对经济的影响更大。 ——GDP增长的1/3 来自于住宅产业, 住宅产业占GDP 14%（中国约为6%）。 ——住宅产业占美国经济产出的 1/7 以上。 ——居民的净资产中住宅所占的比例最大，私人财产积累的第一步也始于住宅。 ——美国国民总资产的分配： ??????? 住宅 44.4% ??????? 汽车 8.3% ??????? 股票 8.4% ??????? 退休养老保险 8.3% ??????? 存款 1.4% ??????? 其他 29.2% 由此可见