高层楼宇物业管理的收费.pdfVIP

高层楼宇物业管理的收费 从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自 负盈亏的企业，它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担，做到服 务好，收费少，另一方面要努力开拓多种经营，广开财源，增加收益， 以达到自我完善，自我运行，自我发展的良性循环。因此，物业管理 公司在设置收费项目、收费标准应兼顾上述两方面的利益。我公司现 行的收费项目按照会计核算的不同大致分为下列三类。 (一)属于营业收入的收费项目 1.物业管理费 物业管理费是物业管理者为了实现其职能，根据有关法律规定的 权限，凭借对物业管理的全部活动所需成本的科学测算，编制出费用 标准，由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。它是物业管理 公司营业收入的主要来源。 高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客 户收取的。在确定由业主交纳还是由客户交纳问题上，我们是这样掌 握的，凡是业主自用的房产，物业管理费向业主收取;凡是业主委托 物业管理公司代出租的房产，物业管理费向客户收取。物业管理费的 收取是由与业主或客户签订的管理合同来保证的。管理合同一般一年 签订一次。 2.停车费 高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般 都由物业管理公司的保安部门负责。 高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场，但它只是提 供泊车方便，不负保管责任。凡占泊位停放的车辆均应照章缴纳停车 费，乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。 停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入，其收费标准 为：定额发票收入的收费标准，按当地政府明文规定执行，月票收入 的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制定标准，报当地物 价部门备案后执行。 3.租金收入 这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。我 公司的自有房产全部是投资取得的。按照现行制度规定，房地产发展 商在将所开发房产交付使用时，应按照开发成本 2%的比例提取专用 基金，购买一定数量的按微利房价格出售的商业用房，管理公司可以 经营这部分商业用房，用租金收入弥补资金的不足。 4.其他收入 其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入， 代理室内绿化、花卉管理收入，代理室内清洁卫生收入(含洗地毯收 入)，代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手续费收入。这部分 收入，来源不稳定，是物业管理公司积极创收的渠道。 (二)代收代支项目 代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入，其核算通 过往来科目如“其他应付款”来反映。 1.水电费 高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小 区一样由用户直接向各有关主管单位缴纳的。高层楼宇有许多公用水 电设施，主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户的分摊情况。 一般情况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各 用户的水电费用，然后，管理公司再按各用户的水电表读数向用户直 接收取水电费，公摊水电费和中央空调用电费。 2.通讯费 一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统，为楼内用户提供快捷方 便的通讯服务。程控交换机配有收费系统可核算出各用户使用电话的 次数和应付费用，物业管理公司据此向用户收取通讯费，并统一向电 话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。 3.土地使用费 国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般情 况下，都是由物业管理公司按国土部门核定的大厦占地面积和大厦功 能确定的应缴土地使用费总额，向国土局统一缴纳，然后再按各业主 的建筑面积向各业主分摊。 4.房产税 房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金向产权所 有人或承租人征收的一种财产税。也就是说房产税应由业主缴纳。物 业公司可接受业主委托代理交纳房产税。 (三)其他收费项目 1.各种押金 物业管理公司为了保障自身权益不受侵害，或者为了加强管理， 有必要对使用单位收取一定数量的保证金。如出租房屋时向客户收取 的相当于三个月房租的租房押金;为了加强地盘管理，向施工队收取 的施工押金;为了加强治安管理，对晚间出入大厦的楼内人员发放的 出入证押金等，这些押金是通过预收款或其他应付款核算的。 2.业主大修改造资金 高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等，产权已随着楼 宇的出售而转移到业主身上，物业管理公司不拥有这部分固定资产的 所有权，却