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银谷时尚中心招商及管理方案 为了抓住2008年奥运会即将召开的有利契机，全面展开银谷商业区的改造调整工作，实现公司利益的最大化，根据董事长对规划方案的修改意见，特制订招商及管理方案如下： 第一部分? 市场分析及市场定位 一、市场分析： 1、银谷做为秦皇岛市目前唯一的地下大型商业地产项目，在城市中心区地面商业空间趋向饱和状态的情况下，将越来越显示出得天独厚的优势。 2、2008年北京奥运会即将召开，将为秦皇岛带来更多的外地游客，促进经济的快速发展，位于人民广场和人民公园中间位置的银谷必将成为全市普通市民最大的休闲运动娱乐场所。 3、虽然银谷位于主力商圈之外，平时客流量不足，人气不旺，众多市民还没有养成到银谷购物的消费习惯，但是我们应该有充足的信心，通过努力工作，把银谷打造成为秦皇岛的城市形象代表，成为秦皇岛的城市名片，成为更多外地和外国游客的休闲娱乐商业中心。 4、、秦皇岛各商场经营定位虽然都有各自的特点，但在商业形态上、商品结构上和品牌结构上同质化也很严重，主要集中在百货方面，为银谷的差异化经营提供了很大的市场空间。 5、、秦皇岛人有夜生活的需求，这就为银谷提供了一个很好的市场机会，也有了大量的潜在消费客群。但主要商场除金街和现代购物广场晚上延长至八点半外，其他均在七点前闭店，综合性的休闲娱乐购物场所更是个空白，同时，加上兼顾了白天和夜晚，拉长了营业时间，使银谷的商业价值有了超出一般商业增长速度的可能性。 二、市场定位： 1、秦皇岛最大的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的地下休闲商业街。 2、突出休闲娱乐定位，吸引更多的消费顾客，打造秦皇岛最具活力的休闲购物夜生活中心。 2、主要经营项目：运动健身、休闲娱乐、精品服饰、数码电玩、新奇特的即时消费项目、特色小吃等。 3、消费人群：全市青少年和周边居民为主要消费者。主流消费群体年龄为18—35岁。 4、品牌形象定位：休闲、时尚、健康、自由。 第二部分?? 招商管理思路 一、招商思路： 1、要想做出较高的合理商业地产价格，必须做好文化和商业相契合的问题，银谷商业项目旨在打造秦皇岛休闲商业街的第一品牌，我们要用足够突出银谷市场定位和特色的新概念来重新启动市场，重新塑造银谷商业区的形象。 2、理念设计是商业步行街策划的灵魂，要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。银谷本次规划是一次全新的理念改造，而不是修修补补，或仅仅成为某一种业态的简单复制和扩张，也不是多种简单业态的复合和叠加，而要使不同行业有机互补、不同经营特色的商家资源共享、生意相得益彰，进而达到投资最大化的商业目的。 3、商业地产最讲究人气，大量的客流量是保证商业发展的首要因素。银谷商业区目前最大的问题是主动客流量太少，不足以支撑大量商户的生存。增加主动购物消费人流，提升人气是银谷本次规划中最先考虑的问题，也是引进项目和进行项目组合的最重要的考虑因素。 4、要保证市场定位的顺利实现，我们必须在原有基础上扩展思路，增加更多适合的品类进入银谷商业区，并优先选择让顾客耳目一新的、独特的、可以吸引顾客下次再来的亮点项目，丰富商品结构，以达到吸引更多客流的目的。 同时，通过通道的美化开放、区域连接地段的改造和灯光等营业设施的改进，加上项目之间的互动，将原有的偏远区域搞活，变成相对优势商户区。 二、经营项目的品类规划 1、经营项目 精品服饰区：男女精品服饰、内衣、鞋帽、童装、包、饰品等。 特色项目区：香熏、家居用品、小家电、数码产品、美甲、化妆、玩具、古玩店、车饰、鲜花店、书店、民族特色文化商品及其他新奇特项目等。 餐饮娱乐区：特色小吃、食品店、特色饮品、西餐、咖啡厅、酒吧、舞厅、电玩、小剧场、茶馆（含棋牌项目）、网吧等等。 跳蚤市场区：各类便宜商品。 2、、项目的分区管理 原项目区域 拟安排项目区域 说明 A、B、C商户区、电玩、舞蹈学校、西侧卫生间、网吧 精品服饰区 电玩、网吧、舞蹈学校改造成商铺 D、 E、F、G商户区、 特色项目区 边角地段可改造 足浴、茶楼、棋牌室、冰吧、学校、餐厅、KTV东侧、冰吧及大门主通道两侧 餐饮娱乐区 集中和分散相结合 演艺吧、KTV西部 跳蚤市场区 全部改成5—10平米开放式小商铺 有些项目可穿插分布在不同位置，原则是保证每一个区域都有带人气的项目，保证项目之间的互动。 如果网吧拒不同意搬迁，则对相应区域做相应改变，并考虑对租金的影响。 3、精品服饰区的项目设想 A、拟引进适合银谷的休闲运动品牌来提高品位，拟对李宁、真维丝、罗宾汉、阿迪达斯、耐克等展开招商谈判，吸引到一家就可能带来更多。 B、拟引进秦皇岛当地大型商场中的所谓二线品牌。 C、因秦皇岛大多数商场进行品牌化战略，将多品牌的名品折扣店从中清退，而这些项目又是符合年轻人消费能力差又追求名牌的心理，所以引进后能带来