房地产市场中政府与投机者的行为博奕分析74827.pdfVIP

学术探讨 《金融与经济》 年第 期 !# ! 房地产市场中政府与投机者的行为博奕分析 张 薇 $上海财经大学经济学院，上海 !%’( 摘 要：以往在对房地产市场的研究著作文章中，时有涉及政府与开发商，投资者与开发商之间的博 弈分析，本文试从政府与投机者的角度切入，采用不完全信息动态博弈模型，对房地产市场中的政府与投 机者之间的动态博弈过程进行分析，从而论证通过政策来引导房价走势是不理性的。 关键词：房地产市场；政府；投机；行为博弈 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： （ ） )!’*+ , -#.-#’/ !# !.!#.% 一、假设 益冲突，但是鉴于政策的出台对各类投机者效用 为使后面的分析能顺利展开，本文先做以下 函数的影响是一致的，所以在分析有关政策效应 假设： 博弈时，不考虑投机者之间的竞争关系。投机者的 假设政策效应博弈的参与人政府（）和投 利益竞争将在评析政策效应的合理性时被引入。 -* 0 机者（）；政府在政策效应信号博弈中占据主导地 投机者的决策目标是追求通过买卖和持有 1 %* 位，其出台的相关政策可以使市场发生逆转或加 房产获取尽可能多的利润，在我国则大多为希望从 强房价上涨和下跌的趋势。但是，由于政府出台政 短期房价上扬中获得资本利得。但是，投机者也希 策后需要投机者改变自己的行动策略使房价发生 望政府能适时对市场加强监管，为投资创造一个良 波动以实现政策效应。因此，政策效应能否实现直 好的环境，这又往往会暂时对市场产生负面影响。 接取决于投机者对政策的认同程度。投机者在这 +*在有关信息对称的问题上，由于政府是制 里所起的作用在于通过买卖房产改变房价水平， 度安排的制定者，可以根据市场状况，通过衡量其 让政府得到是否出台政策及出台政策的力度大小 效用函数值的大小决定是否出台相关政策，所以 的信息。 政府在大多数情况下是信息的制造者，能在行动 !*假定政府是一个理性经济人，追求自身利益 上占据主动。对投机者来说，根据假设-，由于房价 最大化。政府的决策目标是多重的，具体而言，我国 的目标位是由政府来决定的，因此，投机者只能根 政府在房地产市场上的决策目标至少包括：使更 据政府出台的政策来判断当前的市场水平。若他 多的居民能够拥有自己产权的住房；维护房地产 认为当前水平偏高，就选择卖出所持房产；偏低则 市场平稳有序发展，保护消费者与房产商的利益； 买入房产。所以，投机者经常是信息不完全的。此 促进房地产经济持续健康繁荣，以增加国家税收。 外，政策在出台后是否有效以及是否需要做出调 *假定各类投机者的利益在与政府博弈时是 整，这就要看投机者做出的行动选择。而政府在投 一致的。尽管在实际中投机者之间存在激烈的利 机者做出行为决策且对市场产生影响之前是无法 收稿日期：