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收益性物业公司可行性分析 一、总论 1、立项背景及理由 吉化从“一五”建设开始，陆续配套建设了职工住宅，逐渐形成6大区块31个自然小区，这些住宅全部为企业自管房，由企业出资养护，在生产的同时，保障了职工生活。随着国家经济体制改革的深入，商品房的出现，吉化也从94年开始住房制度改革，到目前为止绝大多数公有房已转为私产大照。由于这些住宅建设年代不一，加上房改后企业修缮资金的减少，多年来聚集了大量的问题，如：采暖、上水系统腐蚀结垢严重、宅区供电线路老化、墙皮脱落、房屋漏水，小区道路破损、缺少公用配套设施等。 随着中央“和谐社会”建设的提出，企业经营效益的好转，吉林石化本着让改革成果惠及吉化百姓的宗旨，对吉化老宅区进行了小区整治及“物业管理”的惠民、利民工程。通过小区整治：楼体修葺一新，方砖成片连线，绿化郁郁葱葱，道路宽阔平坦；通过物业管理：楼道有人清了，草皮有人剪了，树木有人修了，道路有人扫了。昔日的老宅区旧貌换新颜。 吉化实施住房制度改革后，各二级单位所属房地产开发公司相继开发了东方新村、东方新居、江畔明珠、清源小区等40多万平米的商品化住宅小区；吉化外的房地产公司也在龙潭区境内陆续开发了大量的商品住宅，这些商品房与吉化原有公有房、房改房比邻交叉，销售对象又绝大多数是吉化职工或子弟。焕然一新的老宅区与没有物业或弃管的商业开发小区形成鲜明对比。居住在不同区域、彼此交错相邻的吉化职工心态也发生了质的改变，要求回归吉化“大物业”的呼声越来越高，诉求方式由信访转变为上访，已成为当前“稳定”的主要工作。 吉化“大物业”为什么吸引人？本质上吉化“大物业”是公益性或福利性的物业，物业运行费由企业负担，业主不缴纳物业费，享受免费物业服务，这种体制运行的结果将导致诸多矛盾。 宅区整治造成小区“物权”不明 如前所诉，吉化自管房已房改为私产房，我们现在的“整治”应理解为修葺或理解为房改时的维修欠帐。现在所有的硬件投入都形成不了固定资产，从“物权法”的角度看，这些投入已量化给每个业主。事实上也是这样，已整治的300万m2小区增值30亿元以上。但我们还有人认为：哪个大门是吉化的、哪个广场是吉化的，现在只能理解为哪个是你投入的，但资产是业主的。这种整治是一时的、还是周期性的呢？谁都不能回答，也无法回答。我们现在就应该大力宣传目前的整治是房改时的维修欠帐，以后的大修，按“物权法”、“物业管理条例”规定应由业主自己“埋单”。 免费物业服务有违“物业管理条例” 按照《物业管理条例》，物业管理是商品，物业服务是业主聘请“管家”进行有限的、有偿的服务过程，是物权与管理权分离的一种经营形式。而吉化“大物业”是公益性或福利性的物业，物业运行费由企业负担，业主不缴纳物业费，享受免费物业服务，本质上说这不是物业管理，是一种“福利”。这一行为与《物业管理条例》相悖。 “大物业”冲击周边市场 来自吉林市物业办消息：目前吉化住宅小区业主不缴纳物业费，享受免费服务的现状，给我市物业收费带来严重的冲击。事实也证明，吉化住宅小区的这种免费物业服务，已经冲击到了吉化周边开发的其它商品住宅小区，小区物业收费率呈下降趋势,使本来就难以收费的收益性物业陷入经营困境。 吉化“大物业”，一边是一片赞扬与祥和之声；一边是强烈要求回归的呼声；一边又是不合规、不合法的畸形发展。何去何从？事业部领导审时度势，提出在吉化“大物业”外成立一个收费的物业公司，对要求回归的商品化住宅小区实行有偿物业服务，使之自主经营、自负盈亏，通过其示范化、标准化、社会化运作，逐步带动吉化物业管理走向市场化、法制化和规范化的轨道。 2、目标市场分析 江北及通潭地区开发的商品化小区居民60~80%为吉化职工，这些商品化住宅小区将陆续成为新物业公司的服务对象，而这些目标市场中只有江畔明珠小区实行规范的物业管理，财务基本作到收支平衡，是省、市示范小区；东方新居、东方新村均不收费，物业运行费由东方房地产开发公司承担，物业管理处于初级阶段；商贸小区、环球小区属于弃管状态；清源小区收取少许物业费，不足部分由房屋租金解决；巨朋大厦处于前期物业管理阶段。拟进入新物业公司服务对象的事业部机关大楼、经贸大厦、大学生公寓自然状况良好，不做进一步市场分析，下面仅对民宅部分分析如下： （1）小区自然状况 ①小区物业与配套设施 部分商品化住宅小区已过保修期，由于东北气候特点和设计、工程施工等原因，各小区都出现了不同程度上的房屋质量问题，设施、设备开始老化，存在着如窗户透风、墙体长毛、屋顶渗水、腰线渗水、封闭小区不封闭、网点对小区内开门、消防通道被占用、小区道路破损、绿地斑秃严重、私搭乱建等诸多问题。 ②水、电、气等情况 水、电、气等公用设施得不到相关部门的接管，发生问题不能及时处理，加大了物业运行成本。如高层供水问题，自来水公司不接管，物业企业加