房地产经营与管理3.pptVIP

房地产经营管理  第四讲主要内容 第十章：物业管理 本章的重点在于发展物业管理的意义和内容。 第十一章：房地产中介服务管理 本章重点在于对房地产中介服务相关概念以及服务内容的理解和把握。 第十二章：房地产经营管理案例 第十章  物 业 管 理 第十章 物业管理 10.1物业管理的概述 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 10.1.1物业管理的目的和意义 1.我国物业管理的现状及存在的问题 2.物业管理的目的 3.物业管理的意义 10.1.2物业管理的原则 1.产权与经营管理权相分离 2.属地管理为主，专业管理为依托 3.有偿使用，有偿服务，合理分担 4.基本上分为管理和服务两个方面 10.1.3物业管理人员职业道德及其培训 1.物业管理人员职业道德 2.物业管理人员的培训 （1）法律知识；（2）建筑知识； （3）机电设备维修保养知识；（4）财务会计知识；（5）行政管理知识。（6）公关知识。 10.1.4我国物业管理的发展 1.我国物业管理的发展 2.新的《物业管理条例》修改的主要内容 10.2物业管理的主要内容 10.2.1房屋的维护与修缮管理 1.住宅小区内房屋及设备的维护 2.住宅小区内房屋及设备的修缮 第十章 物业管理 10.2.2住宅小区环境的维护管理 1.小区内违章建筑的管理 2.公用市政设施的维护管理 3.环境卫生的维护管理 4.绿化管理 10.2.3开展多种便民的有偿服务 1.常规性服务 2.委托性服务 3.经营性服务 10.3物业服务企业的管理 10.3.1物业服务企业的性质 物业服务企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。物业服务企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益我、社会效益和环境效益是综合统一为目的。 10.3.2物业服务企业的设立 1.物业服务企业的注册登记 2.物业服务企业的资质管理 （1）一级资质；（2）二级资质；（3）三级资质 10.3.3物业服务企业的权利 10.3.4物业服务企业的义务 1.对物业的保养和维修义务 2.对业主房屋装饰装修行为的管理义务 3.物业管理区域内安全管理义务 （1）物业消防管理；（2）治安管理 10.3.5物业服务定价成本的审查 1.物业义务 2.物业服务定价成本监审部门 3.物业服务定价成本监审的原则 （1）合法性原则（2）相关性原则（3）对应性原则（4）合理性原则 4.物业服务定价成本的核定 5.物业服务定价成本的构成 10.4物业管理费 10.4.1物业管理经费的属性与分类 1.按照使用性质划分 （1）维护类；（2）养护类（3）修缮类；（4）更新改造类（5）添置类；（6）服务类 2.按照使用项目划分 （1）房屋及设施（2）住宅小区环境 3.按照承担者划分 （1）个人；（2）单位；（3）政府 10.4.2物业管理经费的筹措 1.受益人出资 2.产权单位出资 3.物业开发单位出资 4.专门从事物业管理及服务的经营者出资 5.由国家或地方财政出资 10.5收益性物业管理 10.5.1收益性物业管理的模式与内容 1.收益性物业管理的模式 （1）物业发展目标；（2）物业管理目标（3）承租人管理；（4）租务市场管理（5）租赁期间管理；（6）人事管理（7）建筑物管理；（8）财务管理（9）经营状况评估 2.收益性物业管理的内容 （1）制定管理计划（2）加强市场宣传以提升物业的租金（3）制定租金收取办法（4）物业的维护养护（5）安全保卫（6）协调业主和承租人的关系（7）组织和控制 4.物业管理工作的评价 （1）与承租人有良好的沟通（2）及时收取租金（3）及时处理承租人的投诉（4）达到出租率的目标（5）物业维修状况良好（6）经营费用没有突破事先的预算（7）及时提供有关物业报告（8）为业主的利益主动提出建议（9）对业主的批评或建议反应迅速 10.5.2收益性物业管理中的费用预算与财务报告 1.收益性物业经营状况的评估 （1）现金流图 （2）相关问题分析 2.收益性物业管理中的经营费用及其测算案例 （1）人工费 （2）公共设施设备日常运行、维修及保养费（3）绿地管理费 （4）清洁卫生费（5）保安费用 （6）办公费（7）固定资产折旧费 （8）不可预见费（9）法定税费 （10）企业管理费及利润（11）保险费 （12）房产税 第十一章  房地产中介服务管理 第十一章 房地产中介服务管理 11.1