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实施返租之前2个必懂的问题
核心提示:?你的项目是否需要返租?返租中,开发商、商管公司、商家、投资客这四者是怎样的关系?在实施返租前,得先弄清这2大问题。
你的项目是否需要返租?返租中,开发商、商管公司、商家、投资客这四者是怎样的关系?在实施返租前,得先弄清这2大问题。
Q:项目是否需要返租?
A:根据项目各个产品的经营前景判断是否返租。如果项目较大,分多期,前期返租的产品要兑现经营业绩。
小结:
期房或卖不出去的现房,才需要考虑是否返租;
无主力店或主力店无法带动商业发展;经营前景无法预期或不佳,则需要返租;
经营前景良好则不需要返租。
Q:返租中四者是怎样的关系(开发商、商管公司、商家、投资客)
A:在营销环节和运营环节,涉及返租的四者均扮演不同角色。
(1)四者在营销、运营环节分别承担的角色
(2)四者关系
(3)商管公司在返租中是构成体系的关键角色
发挥平衡各主体利益和促进项目运营的作用。
销售期内,委托第三方运营公司招商,收费为月费+销售、招商佣金;
主要职责:①确定项目业态规划。②招入商家入驻项目,为销售提供支持。③成商家购买商铺。
销售基本结束时,第三方运营公司转为和商管公司合作,商业街开业前收费为月费+招商佣金。
商业街开业后,委托经营期内,为月费+租金收入提成。
委托经营期内责任权属:①三方运营公司负责招商、街区运营、街区推广。②商管公司对第三方运营公司的招商运营工作进行管理和审核。并支付月费和佣金。③第三方运营公司提交租赁方案、推广方案、费用支出方案,报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。④办公场地由商管公司提供,开发公司统筹安排,使用费用等在委托协议里明确。
(4)项目营销目标
营销目标会导致返租的出发点不一样,从而使四者利益诉求发生变化。
从经营导向出发,四者的利益诉求变化:
从快速去库存目的出发,四者的利益诉求变化:
小贴士
Q:返租招商的商家有哪些
A:返租项目能招入部分商家;主要为:国内二、三线品牌、连锁品牌加盟店、本地餐饮
原因:租期要求较短;一般为3-5年;可以接收多个业主;市场定位为非核心商圈市场,与返租物业较吻合;
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