大营村新区合作开发方案（案例）.doc

前 言 为了支持美丽春城的发展建设，发挥我公司在旧城改造、“城中村”改造与新区建设和房地产开发等方面的优势，在政府的引导下，我公司配合昆明市西山区城中村改造，并按有关部门的整体规划要求，根据马家社区第三居民小组的置换地情况，以优化方案、优惠居民、造福社会为宗旨，特提出本方案，以便双方合作，圆满完成马家社区第三居民小组的住宅新区——大营村新区的建设，实现社会效益与经济效益双赢的目的。  大营村新区公建配套设施 1、物管设施：按照大营村新区建成投入使用后的管理要求，单独设置值班室、物业管理用房等。 2、消防设施：按照云南省昆明市消防管理部门具体要求设置消防系统。 3、安全防护：采用完全封闭式小区管理，由大营村新区组成物业管理委员会进行物业管理。 4、景观配套：新区内按现代化社区建设要求建设有绿地、小品、雕塑、水景等。绿化率达54.80%。 5、停 车：设有室外停车场，其中机动车车位150个，自行车及电单车车位共160个。  大营村新区市政配套设施 1、供水设施：根据自来水公司相关要求实施加压泵房系统。 2、供电设施：供电配置由新区统一安排，并为新区居民预留厨房做饭用电设施供选择。 3、煤气设施：新区居民厨房设置煤气设施供选择。 4、太阳能：根据新区居民要求安装太阳能热水器。 5、排水设施：按照现代小区建设要求，新区内全部实行雨污分流及中水回用系统。 6、区内道路：设无障碍设施和盲道、景观路灯，符合现代化小区建设要求。 7、通信网络：新区每户装配分房间电话、宽带网络系统、全频道数字化有线电视系统，每单元安装可视对讲系统。 8、其它设施：按照现代小区建设要求，设置垃圾收集装置。 建设情况说明 1、结构类型：框架结构 2、交房套数：280套 3、交房面积：总面积33600平方米，每套120平方米。 4、交房标准：室内装修标准为简装，交房即可入住。 5、新区绿化及道路严格按规划部门批准的设计图实施并交付使用。 6、涉及到转让给开发商建设的用地，在公共用地部分（绿化与道路），大营村新区居民将有权享受道路和绿化地的使用，开发商不收取任何费用。  技术经济指标 1、新区住房部分净用地面积约15500m2，拟建筑总面积33720m2。其中居住面积33660 m2，可容住户280户，每户120m2。公建面积20m2，用作值班室、物业管理使用。 2、新区容积率为2.18，绿化率为54.8%。 3、新区设室外地上汽车车位150个，另外设自行车、摩托车车棚，可停放约160辆。 4、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设，建筑为框架结构的多层(七层)住宅楼。 新区住宅装修情况说明 客厅、卧室、餐厅：地面铺高级抛光地砖。墙面、顶棚刮双飞粉。 厨房：地面铺高级抛光地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。安装洗涤盆一座。 卫生间：地面铺防滑地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。主卫生间安装座便器、洗面盆各一座。次卫生间安装蹲便器、洗面盆各一座。 楼梯间：地面铺花岗岩。墙面、顶棚刮双飞粉。安装高级扶手栏杆。 所有室内门为实木门，分户门为复合防盗门，所有窗为白玻带纱塑钢窗。 水、电等管线均采用暗敷安装，每个房间安装白织灯、开关及插座各一只。 外墙面为高级外墙涂料。 8、住宅每单元安装高级防盗门一樘，同时安装可视对讲系统一套。 附件1 大营村新区建造成本测算及说明 建造成本测算 一、技术、经济指标 （一）、大营村新区住房部分(A区)净用地面积约15500m2(23.3亩)，拟建筑总面积33680m2。其中居住面积33660 m2，可容住户280户，每户约120m2。公建面积20m2，用作值班室、物业管理使用。 （二）、A区容积率为2.18，绿化率为54.8%。 （三）、A区设室外地上汽车车位150个，另外设自行车、摩托车车棚，可停放约160辆。 （四）、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设，建筑为框架结构的多层(七层)住宅楼。 二、成本构成预测 （一）、前期费用 土地城市配套及耕地开垦费、征地受理费、有偿使用费、耕地占用税、公证费、土地局工作经费、土地管理费、工本费等：50亩×3万元/亩=150万元。 土地出让金：50亩×31.5万元/亩×25%＝393.75万元(基准地价按31.5万元/亩计算)。 土地出让契税：393.75万元×3%=11.81万元。 土地转让契税：50亩×50万元×3%＝75万元(转让地价按50万元/亩计算)。 土地出让公证费：0.9万元。 土地转让公证费：2万元。 土地评估费：3万元。 ▲土地完善成本小计393.75+11.81+75+0.9+150+2+3＝636.46万元 　　　　第三居民小组用地约一半，按50%计算为318.23万元 8、防空地下室移地建设费：3.366万m2×40元/m2=134.64万元。 9、新