产权式酒店.docVIP

一、产权式酒店的概况 产权式酒店是继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途，可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的商务行政中心和交通要道附近等繁华地带。 产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取租金或年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％。与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。与投资一般房产相比产权式酒店分割面积小，总价低，与投资股票证券相比，投资风险相对较小。产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和酒店业的有效综合。因此，产权式酒店受到了一部分中产阶层投资客的青睐。 产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。 西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。 在中国内地，最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年，海南东方实业股份有限公司在房地产市场低迷的时候，为了摆脱楼盘滞销困境，首先在三亚银海房地产项目引进了这种投资方式，运作了中国第一家产权式酒店——三亚银海大酒店。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式，从2001年起开始风靡全国，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均相继出现各种形式的产权酒店，经过一个时期的发展并呈现出旺盛的势头。比较有名的如：深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫?白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大———龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌蓝色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙?月亮湾大酒店”等。 郑州产权式酒店的出现在2003年前后，如;青年易居，时尚帕提等，实际这些项目开始时是酒店式公寓而非产权式酒店，后来一些小的酒店管理公司将部分公寓租来建立了酒店，基本上以商务客户为主，但客房不集中，管理不正规，确切地说，仍然没有摆脱酒店式公寓形式。较为正规的产权式酒店直到最近两年才有出现. 几年来，虽然产权式酒店有了很大的发展，但是，也出现过一些问题。如：交房标准未达合同要求，投资回报不能兑现等。究其原因： 一、是国内的法制环境还不完善，相关法律法规缺位； 二、是开发商缺乏信誉，短期行为，其主要目的是为了销售房产而非酒店经营和投资者回报； 三、是项目前期定位缺乏科学论证，对酒店业市场条件考虑不充分，造成后期酒店经营困难，对投资者承诺的回报难以兑现； 四、是酒店管理公司选择不当，经营不善； 五、是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。 近两年随着中国经济的快速发展，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟：首先，原来制约产权式酒店发展的条件——市场环境和法制环境都有了很大的改善；其次，近年来国内经济发展迅速，中产阶层急剧增加，已经成为都市投资和消费主流群体，为产权式酒店的发展消费带来了商机；再次，经贸活动和旅游产业的迅速发展，大大增加了对酒店业的需求；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。这些都为产权式酒店的发展创造了良好的条件。 二、产权式酒店模式的选择 产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的房地产开发，除提供房产产品外，又具有产权开发的众多个性，如提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，产权式酒店的开发，必须沿着酒店业和房地产业两条思路运作，寻找两条思路的最佳契合点。只有这样才能体现产权式酒店的本质，在保证开发商利益的同时保障消费者和投资者的利益。在一个房地产开发项目上能否选择产权式酒店模