我国资产证券化的运作方案与政策设计【荐】.docVIP

我国资产证券化的运作方案与政策设计 ）信用提高 　　为了改善CMO的发行条件，需要由专门的政府担保机构对CMO进行担保，以提高CMO的信用的等级。由于我国住房抵押贷款的保证和保险体系尚未建立，CMO虽然有房地产作抵押，但由于其价值大、期限长等原因仍然具有较高风险。因此应当由政府成立专门性的房地产金融担保公司为证券化机构发行的债券提供担保，这也是政府调控房地产金融市场的主要方式之一。 　　（5）托管抵押贷款组合 　　在发行CMO之前，证券化机构应将抵押贷款组合交由信托公司托管，由专业信托公司对抵押贷款组合进行日常管理。这样处理，体现了专业化分工的优点，证券化机构可以专注于购买抵押贷款集合发行抵押债券，信托公司可以发挥其代人理财的专业优势，为投资者提供更好的服务。 　　（6）进行发行评级，安排CMO销售 　　在CMO发行之前，证券化机构应聘请我国市场上权威的评级机构对CMO的各类别债券进行发行前的正式评级。评级完成后，由承销商对CMO进行销售并向投资者出示抵押贷款集合的托管证明。 　　（7）获得发行收入，进行支付 　　证券化机构获得发行收入向银行等金融机构支付购买住房抵押贷款的价格，向各中介机构支付费用。 　　（三）房抵押贷款证券化的政策设计 　　为了保证住房抵押贷款证券化的顺利推行，政府应采取以下必要的政策措施： 　　1.出台相关的政策法规 　　目前我国推行住房抵押贷款证券化，在下列政策法规方面需要政府支持： 　　（1）实施全国统一的抵押贷款办法 　　虽然央行已经颁布了全国统一的抵押贷款办法，但在实际操作上各大银行在各个地区开展的方式多种多样，从而无法实现住房抵押贷款合同的标准化。因此，央行应当进一步制订全国统一的、品种多样的抵押贷款实施办法，在全国范围内推广，以利于住房抵押贷款的出售和组合。 　　（2）解决抵押贷款出售问题 　　1999年新颁布的《合同法》规定：“债权人转让权利的，无须债务人同意，但应当通知债务人”。这就为银行转让抵押贷款奠定了基础。但是，由于转让债券需要通知债务人，当抵押贷款组合涉及的债务人众多时，通知成本可能会过高，因此，政府可以制定专门的抵押贷款出售办法，进一步放宽对其出售的限制。 　　另外，目前我国在确认抵押贷款的“真实出售”问题上没有明确的法律规定，政府应当制订相关的确认原则，解决抵押贷款的所有权属问题。 　　（3）适度放宽税收政策 　　在商业银行税收方面，可以遵循目前的税收框架，对资产转让价差按资本利的征税，对其为证券化提供的服务按金融业征收营业税。 　　在投资者方面，鉴于我国开展住房抵押贷款证券化初期，可以借鉴国库券税收，减征或免征20%的利息所得税。 　　在证券化机构方面，由于其是由政府主导成立的用于专门从事证券化业务的微利机构，因此国家可以制定相应的政策，仅对其向股东派发的股利征税，而对证券化机构实体层次免予征税。 　　（4）制订相关的会计准则 　　在会计准则制订方面，目前我国主要解决两个问题：一是制订抵押贷款组合“真实出售”的确认原则及其会计处理方法；二是制订证券化机构独立于银行的确认准则及其会计处理方法。由此可见，会计准则的制定依赖于法律、税收制度的健全与完善，三者是相互制约的。因此，政府在制定这些政策时，要统一规划，综合考虑。 　　2.健全完善资本市场 　　推行住房抵押贷款证券化需要有成熟的机构投资者参与，因此，我国应当不断推进资本市场的发展，进一步完善社会保障体系，逐步将养老保险、失业保险、住房公积金及寿险基金培育为资本市场上成熟的机构投资者，为住房抵押贷款证券化市场提供资金支持，这既有利于充分发挥银行在风险鉴别方面的优势，也符合住房抵押贷款长期信用与资本市场长期资金供给相匹配的规律。 　　3.选择试点 　　由于我国各地的经济发展水平不均衡，住房抵押贷款证券化不能采用“一刀切”的方式，应先选择条件成熟的城市进行试点，时机成熟后再行推广。目前，我国40%的住房抵押贷款集中在上海、深圳两个城市，且这两个城市为我国两大证券市场，都建立了较完备的法制化管理的房地产市场体系，具有良好的金融制度和监管制度，拥有大量成熟的投资者。因此，我国在推行住房抵押贷款证券化之初，可以选择上海、深圳作为我国住房抵押贷款证券化的试点城市，为以后在全国范围内实施住房抵押贷款证券化积累丰富的经验。 　　四、银行不良资产证券化的运作方案 　　截止今年上半年，信达、华融、东方和长城四家资产管理公司对四大国有商业银行和国家开发银行不良资产的接收工作基本完成，接收资产金额总计13939亿元人民币，一下使银行的不良资产率平均下降了9.7%.但是，资产管理公司该如何盘活“接手过来”的这笔巨额不良资产？本文试从资产证券化的角度来分析不良资产的处置问题。 　　（一）证券化处置不良资产的优势 　　证券化处置不良资产具有以下优