济南重汽商铺营销推广方案(2006年--11页).docVIP

中国重汽.嘉祥苑沿街商铺 营销推广方案 济南建华房产营销策划有限公司 目录 第一部分：济南市商铺商圈状况 第二部分：区域项目竞争调查 第三部分：本案基本情况分析 第四部分：媒体制定策略 第五部分：销售环节支持 第一部分：济南市商圈状况分析 济南市早期商铺、商圈发展历程： 济南市商铺的发展是和商业发展息息相关的，换一个角度讲济南的商业发展程度折射出商铺发展状况。济南市早期的商铺是以传统意义上的百货商店、大型卖场为支撑点的载体；而中小型商铺则是以市民自建为主。上个世纪90年代以前济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。无一例外的是大而全的百货店。大到家具，小到根针，在一个店里全能买到。这个时期的商铺绝大部分是单位或个人所有。 1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业发起了挑战，把专业店般进商场；以三联家电为代表的各种专业卖场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货遭到严重挑战，大部分客流被分流。“超市要革百货的命”在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的过程。济南世界购物广场如原子裂变释放出巨大能量，不少外省资金及埠外管理背景的的企业，纷纷来济南开办超市，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。在这个时期大型商铺的使用权出租、产权买断才真正意义上出现。 500强的济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店----济南百货大楼也元气大伤。我国加入世贸组织的同时，新一轮的济南商战才是真正较量的开始。首先是业态升级大战，集购物、休闲、娱乐和餐饮于一身的银座地下购物广场，2000年开业至今持续火暴。这种新兴的第三业态一站式超级购物中心不断叫响泉城，随后上海联华、北京国美、江苏苏宁、易出莲花等省外势力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头也纷纷抢址济南。 济南市商业地产发展现状 2005年，国家一系列宏观调控政策的出台成为商铺火热的催化剂，但其本质是压抑多年的市场需求。从下半年开始，国家一系列宏观调控政策在市场中发挥威力，特别是去年针对二手房交易实施的交易个税，更是雪上加霜。在不支持大力开发的大环境下，一些开发商将资金转向宏观政策调控不严的商铺。因此，宏观调控政策成了省城商铺火热的催化剂。 　　 从开发的情况来看，2006年济南产权商铺的开发速度大大加快，新商铺大量涌现。据了解，2006年济南楼市推出的商铺基本属于产权式商铺，总体面积超过130万平方米，是济南楼市历史上推出商铺面积最多的一年，其中包括鲁能泰山广场、济南海鲜大市场、时代商业广场、现代物流、济南时代商贸城等大的商场式商铺和伟东新都商铺、阳光舜城社区商铺、海蔚广场商铺等社区商铺等，被业内人士称为“商铺年”。 　 　 从销售的情况来看，几乎所有大中型商铺都采取产权式销售，就是将一个完整的商铺产权进行分割，单位出售。但是由于多数人对产权式商铺没有清晰的了解，不熟悉产权式商铺的投资方式，市民在商铺投资方面还是有所顾虑，整个商铺市场的投资气氛和投资市场可以说还没有真正形成。相反，目前有大批浙商资金已经进入济南商铺领域，除了建立大型专业化产权商场外，浙商还热衷买下门头房向济南商人出租，征收租金。 根据济南市商业地产的发展现状和市民投资热情来看，社区商铺投资在济南商铺投资中占较大比例。据山东地产网网上调查显示，目前济南市的产权商铺中最热销的是社区商铺；写字楼底层商铺也普遍被看好；商场产权式商铺由于观念超前，虽稍遇市场抗性，但最终仍然是最后被接受的投资方式。 第二部分：区域项目竞争调查 商铺位置：堤口路与纬六路西北角 商铺体量：28套 面积区间： 价格：8000/平方米 销售率：100% 优势：1）周边道路基础优势突出2）依托齐鲁花园众多居住业主3）同齐鲁花园住宅项目同期上市，潜在客户众多。 4）业态定制灵活多样，投资潜力。劣势：1）价位较高。 2）已无房源。 商铺位置：堤口路商铺体量：6套 面积区间：130---245平方米（两层沿街、二楼单独楼梯设置、可分割销售、）价格：11000/销售率：优势：1）2）依托众多居住业主3）同住宅项目同期上市，潜在客户众多。 4）业态定制灵活多样，投资潜力。劣势：1）价位较高。 2）期房销售，距交房时间一年有余，影响投资回报。 商铺位置：堤口路商铺体量： 面积区间：价格：销售率：优势：1）2）3）业态定制灵活多样，投资潜力。4）劣势：1）。 2）期房销售，影响投资回报。 该地块位于堤口路西段与堤口南路，，是济南西北部较为繁华的区域之一，该区是大型国企宿舍聚集地：包括中国重汽祥和苑、铁路宿舍、矿院宿舍、中铁花样年华、齐鲁花园、万盛园小区