公司二级开发计划.doc

关于公司实施二级开发的情况汇报 开发背景： 2014年是全面贯彻落实党的十八大精神和实施《中原区规划》的关键之年，是推进“三年行动计划”的收官之年，新型城镇化建设有条不紊地强力推进，全市、全区的经济蓬勃发展给城市建设带来了前所未有的大好机遇。 根据《郑州市人民政府关于支持政府投融资公司做大做强的意见》（郑政文〔2012〕9号)文件和《郑州市人民政府关于深化投融资体制改革的实施意见》（郑政文〔2013〕159号)文件精神，以及《郑州市二七城乡更新建设开发有限公司2014年工作思路》的具体工作安排，紧密结合中原经济区郑州都市区建设发展部署，围绕区委、区政府中心工作，以“创新思路、深化改革、精细运作、加快发展”为总要求，以项目建设和融资推进为突破口，以树企业品牌和企业增效为总目标，强化工程建设水平、强化经营管理机制、强化企业文化建设，确保公司运营效率和经济效益双提升，快速推动新型城镇化建设全面发展。 积极参加土地竞拍开展土地二级开发工作，拓宽公司盈利渠道，增强公司发展能力，力争实现公司“大提升、大建设、大发展”的工作目标。 在区委、区政府的支持下，公司优选筹备两种运作思路，希望通过具体项目的运作，在实战中检验队伍、锻炼队伍、提升能力、积累经验，同时在项目实施中赢得效益，壮大公司实力。 第一部分 嵩山南路以西、鼎盛大道两侧区域 A-03、C-034010亩，控规于2012年11月和2014年2月分两期经郑州市人民政府批复。具体规划指标如下： 1、各类用地性质规划情况：规划区总用地面积4010亩，其中二类居住用地1016亩，商业服务业设施用地315亩，学校用地218亩，公共服务设施用地143亩，道路用地1071亩,绿化用地1169亩,水域78亩。 2、可经营性用地指标：本项目可经营性用地约1331亩（二类居住用地1016亩，商业用地315亩），除去安置用地432亩土地（一期183亩，二期249亩）后，剩余可出让土地899亩。 3、安置房建设指标：一期安置房项目占地183亩（净地），总建筑面积53万㎡，可建安置房面积38万㎡，建设安置房3652套；二期安置房建设计划用地249亩（净地），总建筑面积61万㎡，可建安置房面积49万㎡，可建安置房4646套。 4、项目建筑容量及容积率指标：本项目可经营性用地建筑容量共269万㎡（其中二类居住199万㎡，商业70万㎡），容积率在2.5—3.5之间。 二、开发方案调整思路 在技术规范允许的情况下适当调整已批复的控规指标，提高开发强度和土地利用率，并由政府全资企业——二七城乡更新建设有限公司对该项目进行二级开发，以二级开发收益弥补一级开发的亏损。 （一）调整项目规划指标。 根据已制定的规划调整方案，本项目控规可调整的内容较多。本次分析主要针对提高容积率、减少绿地面积、减少学校数量三个方面。调整后本项目可经营性用地增加74.3亩，达到1405.3亩；可出让土地面积达到1015亩；总建筑容量增加54.4万㎡，达到323.4万㎡。 （二）公司实施土地二级开发。 项目进行规划调整后，可出让土地上升为1015亩，如按300万元/亩的土地出让价格计算，可实现土地出让收入约30.45亿元，扣除上缴国家、省、市费用后，可实现土地收益约24.4亿元，项目仍亏损25.5亿元，依然不能满足项目土地一级开发的需求。因此公司实施二级开发势在必行。 1、以二级开发弥补一级开发的亏损。若采用单纯卖地形式，无论是规划调整前后，按照地价拍至300万元/亩(本区域区片价为200万元/亩)计算，项目分别亏损28.3亿元和25.5亿元，若按调整后规划进行二级开发获得58.4亿元收益，可以有效的弥补土地一级开发的亏损。因此公司积极实施项目二级开发，既可以完成区委区政府交予的安置任务，又能实现盈利。 2、拓展经营渠道，增加公司效益。时至今日，我们除了运作政府指令性项目，单纯为政府服务之外，还没有真正进入二级市场独立开发项目，没有通过市场化运作去获取利润、谋求发展。2014年我们将面临着一个艰难的抉择：是继续作为政府的一个融资平台艰难生存？还是充分利用当前大好的形势和政策，在市场竞争中分一杯羹，谋求更大的发展？很显然，在努力完成政府分派任务的同时，积极开展土地二级开发，进军郑州房地产市场是我们的首要选择，也是我公司发展的必由之路。因此，我们应抢抓机遇，深入剖析自身优势和劣势，积极进入二级市场，开发属于我们自己的项目，在市场竞争中去积累经验、锻炼队伍、获取利益，为公司未来的生存、发展奠定基础。 三、二级开发成本分析 规划调整后，项目可出让土地为1015亩，其中商业317亩，二类居住为698亩，住宅容积率为3.5，商业容积率为4.0（部分为3.0），地上总建筑面积233万㎡（商业81万㎡，住宅为152万㎡）。具体测算如下： 1、土地费用319057.