2015年房地产估价师《案例分析》模拟题.pdfVIP

房地产估价师培训：/kcnet590/ 2012 2012 房地产估价师《案例分析》模拟题 一、 问答题(共3 题，每题10 分) (一)某估价公司于1999 年8月1 日对一宗地产进行了估价，估价的目的是为了抵押贷 款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001 年10 月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除 了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行 100 万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100 万损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估 价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因? (二)某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根 据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000 平方米，竣工日期为1980 年5 月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该公司应收集哪些资料? (三)商业区某商场共6层，每层建筑面积3000 平方米，土地使用年限为40年，从1996 年5 月18日计起。该商场一至四层于1998 年5 月18 日租出，租期为5 年，月租金为每平 方米240 元，且每年不变;五至六层于1998 年7 月1日租出，租期为3年，月租金为每平方 米210 元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写 出估价技术路线。 二、单项选择题(共2 大题，5小题，每小题10 分。每小题的备选答案中只有一个最符 合，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。) (一)1994年6 月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000平方米， 建筑面积50000 平方米。合同决定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按 建筑面积3：7 比例分房。其中甲分得的部分为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金;乙分 得的部分定为商品住宅，并于1994 年10 月30 日办理了土地使用权出让手续，交清了1400 万元的土地使用权出让金。1996 年10月30 日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。 现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完 工程的建筑费为3000 万元，至建成还需投入建筑费6600 万元，自用住宅改为商品住宅还需 交纳土地使用权出让金，每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理 部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最近拍卖熟地 楼面地价为每平方米1500 元。问： 1，该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( ) A， 已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400 万元 B， 已完工程的建筑费3000 万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地 使用权出让金1500 万元 C， 在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500 万元-需补交的土地使用权出让金 1500万元 房地产估价师培训班：/kcnet590/ 房地产估价师培训：/kcnet590/ D，在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500 万元 2，该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( ) A，在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值7500 万元-需补交的土地使用权出 让金1500 万元)×30% B，在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值7500 万元-其中的土地使用权出让 金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 C，建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值7500 万元-需补交的土地使用权出让 金1500 万元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 D，以上三种判断都不对 (二)某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460平方米。因年 久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 平方米， 该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000 平方米的写字楼。现该公 司欲以该新建写字楼投资