2015房地产估价-第五章.pptVIP

* 《房地产估价》 * 一、本章重要性 收益法是房地产估价的重要方法之一。它是各方法中最复杂、考点最多的一种，因此本章的学习十分重要。 二、本章的要求 1、熟悉收益法的基本原理，净收益及其求取，投资组合和剩余技术； 2、掌握报酬资本化法公式、报酬率的求取方法、直接资本化法。 第四章 收益法 第一节收益法的基本原理 一、收益法的概念 1、其他提法： 收益法又称资本化法、收益还原法; 2、概念：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 3、价值导向： 收益法是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 4、分类：根据未来预期收益转化为价值的方式不同，收益法分为： 资本化率法 直接资本化法 收益法 收益乘数法 报酬资本化法 收益法基于预期原理，即未来收益权利的现在价值，它是建立在资金时间价值这一基础上的。 基本思想：将估价时点视为现在，则在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，若现在有一笔资金可与这一未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。 注意：收益性房地产的价值高低取决于3个因素： ⑴未来净收益的大小；（A越大，V越高） ⑵获得净收益的可靠性。（A越可靠，V越高，原因是风险越小，报酬率越小，则价值就越大。V=A/Y） ⑶获得净收益期限的长短；（A越长，V越高） 二、收益法的理论依据 如：商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、游乐场、标准厂房、用于出租的仓库、农地等。 对政府办公楼、学校、公园、等公用公益性的房地产估价不适用。 自用或空闲的可设想为出租。 例题：96年判断题5：城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。 01年单选题16：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是：A成本法、B假设开发法、C收益法、D比较法 2、收益法适用的条件——房地产的收益和风险都能够量化。 三、适用对象和条件 1、适用对象——有收益或潜在收益的房地产 1.收集估价对象及其类似房地产的收入、费用资料 2.预测未来收益（如净收益） 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； 4.选取公式计算收益价格。 四、收益法的操作步骤 注：收益法的操作步骤即是收益法计算题的解题思路，例如报酬资本化法，是由各年的净收益按适当的报酬率和适当的计算公式来确定房地产价值，那么我们就应当先找准三个大的方面：净收益、资本化率、计算公式，然后再对各部分进行详细分析，如净收益如何求取，资本化率如何确定。 1.具有理论基础 2.收益价格 3.准确性取决于净收益及报酬率的确定 五、收益法的特点 第二节 报酬资本化法公式 一、最一般公式 1、理论分析用的最一般公式 后面的一切公式皆是此最一般公式推导而来。 2、实际估价中的最一般公式 条件：报酬率 Y长期不变 ? 二、净收益每年不变的公式 1、条件：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。 注：报酬率实际上可以大于、等于、小于0。 当Y等于0是意味着 V= n×A （一）有限年公式 （二）无限年公式 1、条件：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。 2、公式的推导： 注：当报酬率Y=0时，投资者不会再继续经营下去，因为没有任何利益可图。所以，不会出现Y或=0。 2、公式的推导： 这个公式具有重要的实际意义,非常切合我国的国情,因此,在考试中是频繁出现,需要认真把握.它的用途主要有以下几个方面: (三)净收益每年不变公式的应用 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的计算 设 则 3、比较不同年限价格高低 先运用(二)中的方法将它们转换成相同年限下的价格，然后再作比较。 4、用于比较法中土地使用年限修正 5、其他 可以用来说明在不同资本化率下土地使用年限长到何时，有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。资本化率越高，接近无限年的价格越快。 三、净收益在前若干年有变化的公式 （二）收益年限无限年 （一）收益年限有限年 四、净收益按一定数额递增或递减