房地产行业税务稽查资料汇编【荐】.docVIP

1 时间:2009-11-20 10:00 来源:百行会计网 房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于 其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期， 经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此，将房地 产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳 及整理，供大家参考。 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品 房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及 其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房， 以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得 索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约 定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款 在银行办理转账之日确认收入。 天津财 税网 2 4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销 清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位 置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于 收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在 付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价 加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收 入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确 认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先 按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额 计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出 已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 3 1、下列行为应视同销售确认收入(新31 号文已改--用于捐赠、赞 助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售) （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、 职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限 在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。 3、收入确认方法和顺序 （1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格； （2）同类开发产品公允价值； （3）按成本利润率确定（15%）。 五、代建工程和提供劳务收入确定 1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认； 2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认； 3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得 时按市场价确认。 六、营业税的纳税义务发生时间 纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款 4 项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的 当天。 一、确定成本核算对象和成本项目 房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预 算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一 地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施 工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的 区域或部位划分。 房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商 品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配 套设施）及代建工程成本。 二、成本核算项目 房地产业的成本核算项目包括： 1、土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁 补偿费。 2、前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。 3、基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建 造费用。 4、建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。 5、配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公 5 共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够 有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。 6、开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工 资、福利费、水电费、周转房摊销等。 三、房屋开发成本的核算方法 1、土地征用及拆迁补偿