解析从民商法角度试析“小产权房”存在的法律问题及对策.pdfVIP

一 l l ； 血 p ^厶 —— c‘士z! ：——一 解析从民商法角度试析 “小产权房”存在的法律问题及对策 刘 异 深圳市大族激光科技股份有限公司 广东 深圳 518000 【摘 要】小产权房，顾名思义，是指建立在集体土地上，而因缺乏审批手续并尚未缴纳土地出让金，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由 乡政府或村政府颁发，只能在乡村集体经济组织成员之间内部流动，所以也被叫做 “乡产权房”。虽然，针对小产权房问题，我国有关部 门已经多 次通过指定相关行政规章等来予以规范，但是，由于我国房价与大部分工薪阶层的收入差距过大，仍然不能从根源上解决小产权房问题。本文将 围 绕小产权房的问题，阐述 自己的看法，以期能为小产权房问题的解决提供一些建议。 【关键词】小产权房 行政审批 土地出让金 中圄分类号：D922．3文献标识码：A 文章编号：1009—4067 2012 21—172一O1 对小产权的解释归纳起来主要有 3种解释，目前面临整治的小产权 种不动产，买受方从法律的角度来讲，不享有所有权。而许多豆腐渣工 房，指的是下面的第三种。第一种解释是针对发展商的产权而言，将发 程就出现在小产权房上，房屋的漏水、倒塌造成房屋毁损、财产和人身 展商的产权叫大产权，购房人的产权~qtJ,产权，这种叫法是因为购房人 权受到侵害的现象也时有发生，然而仅仅以合同法的双方互反所得利益 的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是 来保护买受方的利益明显是不够的，针对人身权财产权，我们可以诉诸 否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要 侵权责任法的规定，小产权房的买受方的利益可以得到保护。但是，侵 补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经 权责任法并没有对此类问题作出明确规定，适用何种归责原则尚待确定， 济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的， 现实案例中往往是法官根据民法的原则，利用 自由裁量权来作出裁判， 国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫 而自由裁量权范围的过大将会影响法律的公正性，这与法律的宗旨是背 小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。本 道而驰的。 文所提小产权房皆指第三种解释的小产权房。“小产权房”无论一线二线 三、当地政府针对小产权房问题处理的过于极端 城市，均可见，其房价有时甚至只相当于商品房的十分之一，因而，虽 针对小产权房的问题，当地政府往往会出台多条规章，试图以抽象 然是小产权房，没有土地使用证没有房产证 ，但仍受到一定的消费群体 行政行为来解决小产权房的问题，但 由于抽象行政行为不是针对具体的 的追捧。针对小产权房，地方政府首先往往是采用制定行政规章来规制。 违法问题作出裁决，也不会对具体的当事人权利义务产生影响，往往会 在我看来，这样的行政规章的制定足对政府人力物力财力的浪费，因为， 由于打击面过广，反而对小产权房的法律问题影响不大，打击力度不够。 根据法理学，地方政府制定的行政规章的效力低于法律，小产权房本身 与此相反，有部分地方政府将小产权房与其他违章建筑一视同仁，利用 就是违法的，又怎会将行政规章放在眼里?其次，小产权房由于缺乏土 “强拆”的手段 ，将小产权房移为平土。然而，这样能直接影响当事人 地使用证和房产证，往往被拆除。然而，这块集体土地的房屋被拆后， 之间的权利义务的具体行政行为，往往只能影响到小产权房的买受方， 那块集体土地上的小产权房又如雨后春笋冒出来。这样的拆除也是一种 正如前文所提，小产权房的买受方往往是属于社会的底层，买受小产权 对财力人力的浪费。笔者认为，要想更好的解决 “小产权房”的问题， 房大都是由于其价格低，小产房的买受方往往都只是为了实现自己的居 应当从以下几个角度人手： 住权而迫于无奈买受的小产权房，这样的强拆行为最终将会导致其居无 一 、 商品房买卖合同难 以适用在小产权房买卖的合同上 定所，与我国的以人为本的执政理念是不符的。我认为，强拆只能治标 根据 《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合 不治本，往往强拆的后果都只有小产权房的买受方来吞，而小产权房的 同无效： 一 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 二 卖方一般在房屋被强拆之前就会 跑“路”，追求其违法责任具有跨地域、 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 三 以合法形式掩盖非法 时间长的特点，小产房的买受方也难以诉诸法院通过合同法和侵权责任 目的； 四 损害社会公共利益； 五 违反法律、行政法规的强制性规 法保护 自己的权利。但是，正由于此，我认为要想彻底根除小产权房的 定。小产权房的买卖合同违反了