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房价大跌无可能 大城市白领如何把握购房时机 2010年11月23日06:11《理财周刊》汪标 甄爱军 黄罗维我要评论(19) 字号：T|T 何时买房 经过一轮又一轮的调控，房产投资已经不再是“买到就等于赚到”那么简单了。无论是自住，还是投资，都需要把握好买点。而决定房产买点的关键因素则是由房价、收入和房贷利率构成的刚性需求购房能力。 在中国，普通老百姓的投资渠道并不多，主要就是股市和楼市。从过去10年的情况看，买股票的人多数被套牢，或者承受割肉之痛；而买房产者，全都成为了赢家。靠投资房产成为百万富翁的不计其数，成为千万富翁的也为数不少，一些人甚至成为了坐拥亿万身家的富豪。 我们能不能因此得出结论，未来投资房产仍能获得高额的回报呢？答案并不简单。在今年出台了一系列针对房价过快上涨的政策后，关于未来房价上涨的争论更加激烈。看多者认为，房产市场历来都是越调房价越高；而看空者则认为，在成交量萎缩的情况下，开发商的资金链将出现问题，未来可能被迫降价。 买房需要抓住好的时机 我们暂且不讨论房价会涨还是会跌的问题，先来分析一下买房需要不需要选择时机的问题。按照以往的经验，似乎什么时候买房都是对的，这样的经验未来还能用吗？ 以上海为例，从1999年到现在，房价的平均年化涨幅在14%左右，早期的时候交易费用极低，如果采用2成首付的方式买房，交易手续费和一年的贷款利息成本大约为5%左右，买入并持有1年后抛出，可获得9%（按总房价计算）左右的收益，按20%的首付资金计算，投资回报率达到45%，这也是为什么早期贷款买房的人发大财的原因。此后，随着国家对房产价格的一次次调控，流通环节的费用大幅度上升，目前买进卖出一套房产的交易总费用超过了房价的10%。首付款比例和贷款利率也有较明显的上涨，如果是购买第二套住宅，首付款比例要在50%以上，贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍，第三套房不能贷款。假如，房价仍能按每年14%的速度上涨，在不贷款的情况下，持有一年获利不到4%，持有两年年化收益率为8%左右；如果首付50%，按基准利率1.1倍贷款，则持有一年不赚钱，持有2年首付款的资金年化收益率为12%。显然，这样的收益率还是很让人满意的。 问题是未来的房价是否还能按每年14%的速度上涨？答案显然是否定的。因为即使是看多房产的人也承认，前几年的房价上涨速度是无法持续的。根据国家统计局公布的数据，今年10月国内70个城市的房价同比上涨8.6%，这样的涨幅仍被视为房价过快上涨。因此，我们有理由相信，未来房价上涨的平均速度应该低于5%，才不会导致新调控政策的出台。 如果房价的年涨幅平均不超过5%，即使不使用按揭贷款，也需要至少持有2年才能保本，持有3年才能获得5%的收益，年化后收益率只有1.64%。如果采取50%首付的方式投资房产，考虑到交易费用和财务成本，持有3年都无法保本。在这种情况下，投资房产并不见得是最佳的投资方式。 既然，未来投资房产不会获得与以前一样的暴利，是不是大家就不要投资房产了呢？我们也不能如此简单地下结论。即便是房价的年平均涨幅为5%，也不一定没有投资机会。比如有的年份房价可能不涨或小幅下跌，有的年份房价会涨得会一些。只要我们能抓住涨幅较快的年份进行房产投资，依然可以取得不错的收益。至于其他年份，我们完全可以让资金进入到其他投资市场中去。 刚性需求的购房能力 那么，怎样去寻找房价的买点呢？根据我们的研究，当刚性需求具有较强购房能力的时候，往往就是房产投资的一个好机会。换句话说，刚性需求是决定房价的最重要因素。很多人都认为，房价是被炒房者炒上去的，但如果房价炒得过高，刚性需求完全无法承受，那么谁来接盘呢？因为国内的房产投资客都是以博取差价为盈利模式的，租金收益基本可以忽略不计。没有人接盘，他们的收益又如何兑现呢？从商业房产的情况看，也能说明这一点。通常，商业房产的价格要明显高于同地段住宅的价格，但由于商业房产缺少刚性需求的买家，因此国内的商业房产的价格普遍并不高，有些甚至还低于住宅。 只要我们能够知道刚性需求的购房能力，就可以相对容易地发现房产投资的买点。怎么来衡量刚性需求的购房能力呢？我们设计了以下这个公式来计算刚性需求的购房能力： 其中，最优惠贷款利率采用的是5年以上期限的，主要是考虑大部分刚性需求的按揭贷款年限都比较长，而5~30年的房贷利率是相同的。 以上海为例，我们选用的房价指数是中房上海住宅指数。通过计算我们知道，从1999~2002年，上海的刚性需求购房能力都在200左右（详细的分析请见后面的文章），而这也是上海房产投资的最佳时期。也就是说，这段时间老百姓的购房能力是比较强的，之所以房价涨幅不是很大，与老百姓的认识有关。当时，敢于向银行借钱买房的人并不多，尚处于房地产市场的启蒙阶段。此后，上海房价出现了比较明显的上涨，也招致了政府第一次针