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房地产估价实务 § 12-1 房地产估价程序 一、明确估价基本事项 二、拟定估价作业方案 二、拟定估价作业方案 三、搜集所需要资料 三、搜集所需要资料 四、实地察看估价对象 五、选定估价方法计算 六、确定估价结果 七、撰写估价报告 七、撰写估价报告 八、资料归档 习 题 房地产估价 第十二章 ——房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序 明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→ →实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→ →撰写估价报告→估价资料归档 房地产估价程序 明确物质实体状况、权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定 （三）明确估价时点 公历表示，精确到日 （二）明确估价对象 （一）明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要 其中估价目的是龙头 房地产估价程序 （一）初选估价方法 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法 房地产估价程序 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 （三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度 房地产估价程序 （二）拟定调查搜集的资料 （一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度； 相关的法律、法规； 自然条件、城市规划、基础设施、公共设施； 人口数量、人口素质、家庭规模； 需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 房地产估价程序 房地产估价程序 （三）估价对象状况资料 区 位 （二）估价方法所需资料 实 物 权 益 （一）实体确认 坐落、面积…… （二）权利状态确认 房地产估价程序 初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量 房地产估价程序 加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数 其他 房地产估价程序 2种方法 0.3≤权重≤ 0.7 3种方法 0.2 ≤权重≤ 0.6 4种以上 0.15 ≤权重≤ 0.5 （一）估价报告的形式 （二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量 1、叙述式报告 2、表格式报告 房地产估价程序 全面性、公正性、客观性、准确性、概括性 房地产估价程序 1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件 （三）估价报告的内容 房地产估价程序 估价报告 委托估价合同 实地察看记录 估价报告审核表 项目来源和接洽记录 不同意见和重大修改 …… 保存10年以上！ 房地产估价