信托产品专题系列报告(五).pdfVIP

信托产品专题系列报告 （五）—REITs （房地产投资信托基金）透析 2012/ 11/28 信托研究报告 华宝证券研究所 摘要： 分析师：胡立刚 作为一项重要的创新型金融工具，REITs 最早产生于美国20 世纪 执业证书编号： S0890512050001 60 年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不 电话：021 邮箱：huligang@ 动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在过去 的十年中，当中国人奔波于各个城市楼盘的售楼处，排队囤房，以买 联系人：高慧玲 房作为房地产投资的唯一途径的时候，当中国人的高净值人群争相追 联系方式： 逐房地产信托，而普通民众处于既无力买房也无法到达房地产信托门 电话：021 邮箱：gaohuiling@ 槛的窘境的时候，美国人却在惬意的用一种更加稳定、自由的方式， 参与不动产投资，分享其价值增长带来的收益，这就是REITs。 相关研究报告： REITs 作为一项新型的金融工具，它降低了投资者参与不动产投 信托产品专题系列报告 （一） 资的门槛，减少了以投资为目的的房地产真实交易，实现了房地产投 —信托起源于发展现状 资的便捷的交易，帮房地产企业将流动性欠佳的资产盘活，帮助房地 信托产品专题系列报告 （二） 产开发商维持项目现金流稳定，可以说REITS 是金融行业对于房地产 —融资类信托和投资类信托介绍 行业发展重大的创新型支持。 信托产品专题系列报告 （三） 虽然在海外已经盛行了半个世纪，但是在国内推行的过程却波折 —房地产信托重要投资要素分析 重重。2010 初，国务院批准的三个保障性住房REITs 的试点城市（北 信托产品专题系列报告 （四） 京、上海、天津）中，天津和上海率先将各自的保障性REITs 方案交 —基础产业类信托现状 付央行，并提交国务院等待审批。但直到现在，以保障房作为 REITs 中主要资产的国内首支REITs 仍未获得批准。但是伴随着天津版REITs 的呼之欲出，是时候开始了解和认识这个“新”的投融资工具。 按业务性质和收入来源，REITs 分为股权型(Equity REITs)、债权 型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs)三种类型。目前债权型 REITs 只存在于美国，占比不到 REITs 市场总规模的 10%；股权型 REITs 占将近90%，混合型REITs 只有不到1%，天津版REITS 最新 的上报方案是债券型。 1 敬请参阅报告结尾处免责申明 信托产品研究报告 1 .中国版REITS 呼之欲出 1.1 何为 REITs