LDBM 1592009.doc

LDBM 159/2009 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2009年第159宗 惠安苑業主立案法團 申請人 及 OEY CHIOU LING 及 WONG FUNG LING 答辯人 主審法官： 土地審裁處法官黃一鳴 審訊日期： 2010年2月22及23日 最後提交書面結案陳詞日期： 2010年4月16日 頒下判案書日期： 2010年5月18日 ______________ 判 案 書 ______________ 背景 申請人是香港鰂魚涌華蘭路4號惠安苑（“該屋苑”）的業主立案法團。兩名答辯人是親生姊妹，於1977年11月3日購入該屋苑E座18字樓E1803室（“E1803室”）作為其居所。於2008年5月19日兩名答辯人以第一指名答辯人的名義購入另一個相連單位，即該屋苑E座18字樓E1801室（“E1801室”），並將兩個單位打通合併成為一個大單位。 2008年8月初，該屋苑E座有多名住戶向管理處職員投訴，指答辯人的兩個單位在進行裝修時發出巨響。管理處職員到場視察時，發現E1801室及E1803室之間有一幅分隔牆（“該分隔牆”）被拆去。 申請人認為該分隔牆的結構部份屬於該屋苑的公契（“該公契”）及/或《建築物管理條例》（“該條例”）所指的公用部分，及答辯人在未得到申請人的同意下拆除該分隔牆是違反了該公契及該條例的相關規定。 在多次警告答辯人無效下，申請人入禀土地審裁處申請以下的命令：- “(a) 禁制令以禁止答辯人、其僱傭及代理人繼續容許該分隔牆被拆去； 再者或交替地，頒令答辯人、其僱傭及代理人完好還原該分隔牆； 再者或交替地，頒令申請人有權進入該兩單位還原該分隔牆，而有關費用由答辯人負責； 賠償； 利息，其利率由土地審裁處根據高等法院條例而頒令；及 訴訟費。” 答辯人承認在2008年8月左右安排將該分隔牆拆除，但認為該分隔牆並非承力的分隔牆，亦非該公契及/或該條例所指的公用部分，而拆除該分隔牆並不會引致該屋苑任何損壞或對該屋苑其他單位及公用地方之享用構成任何影響或障礙。 答辯人又認為如果拆除該分隔牆會構成違反該公契或該條例的話，申請人以下之行為構成申請人放棄對答辯人追索之權利，及/或申請人因以下行為而不能對答辯人作出申索：- 申請人在該屋苑的業主手冊詳列出該屋苑內的單位不得拆動的風力牆、柱及樑，而該分隔牆並不包括在內。 該屋苑內不少其他單位，皆有拆除或改動非主力牆的個案，而申請人並無採取任何行動。 本席現就答辯人提出的答辯理由逐一作出裁決。 該分隔牆是否承力牆 申請人原先認為該分隔牆是承力牆，而答辯人的專家則證明該分隔牆不是承力牆。不過，申請人的專家在作證時，亦同意該分隔牆並非承力牆。因此，申請人現時亦不再爭議該分隔牆是否承力牆。 基於答辯人專家的意見及申請人現時的立場，本席裁定該分隔牆並非承力牆。不過，雙方對於非承力牆是否公用部分仍然有所爭議。 該分隔牆是否公用部分 根據該條例第2條的條文，“公用部分”的定義是指：- “(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用，佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；” 該條例附表1第1段指“公用部分”包括“外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。” 答辯人認為該條例上述有關“公用部分”定義的（a）及（b）段是連接的（conjunctive），先決條件必須證明是非土地註冊處指明某一部分專供某一業主使用，佔用或享用，及後才可考慮該部分是否涵蓋在附表1所列明的公用部分。若土地註冊處並未清楚列明某一部分是否專供某一業主使用，佔用或享用，就必先考慮那部分是否根據普通法或法例推定（presumption）為屬於業主，若是可以這樣推定，還要考慮該部分是否載在附表1所列之公用部分，若是的話，便可構成相反意圖令該部分視為公用部分。 答辯人又認為上述（a）及（b）段之間的“及”字是連詞，即要同時符合（a）及（b）段的要求才可構成“公用部分”。答辯人引用Lily Tse Lai Yin and others v. The Incorporated Owners of Albert House and others, HCPI 828/97一案中，石輝法官以下的判詞去支持其說法：- “The flaw in this argument is that Part (a) of the definition of “common parts” under the Building Management Ordinance is worded such that the common part of any building can only be determined b