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商业地产热潮下的冷思考 华本城市地产研究院品牌CRM研究中心主任 李洪侠 京城写字楼租金飞涨 2011年度全球写字楼租务开支调查报告显示：全球写字楼市场的平均租用成本比上年提升0.3%，包括香港、台湾在内的中国地区写字楼租用成本整体上升10%，而其中增长最多的市场是北京中央商务区（CBD），过去一年涨了大概是38%，应该是在全球所有城市里涨幅最大的一个。 北京市2011年甲级写字楼租金平均约为每月每平方米246.43元，较2010年大幅增长，部分区域涨幅超过30%。然而如此高的租金，并没有影响北京写字楼租赁市场的活跃运行。北京房地产协会发布数据显示，2011北京中央商务区写字楼，呈现出几近饱和的高“上座率”，有一些都接近100%，有一些在95%左右，这样一个出租率，说明了现在的租赁市场，特别是写字楼的租赁市场处于火热。 城市综合体在二三线城市走红 “但凡有城市的地方貌似就有城市综合体”是我国城市商业建设的真实写照。“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，城市综合体近年来在全国各地走红起来，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市也都走起了“Mall”步，前赴后继走上这条潮流路。 现在各地方政府都对城市综合体都是青睐有加，一方面，城市综合体对于城市形象的提升是不言而喻的；另一方面，城市综合体对税收、就业等方面的提升也极为明显，同时，又能提升居民生活质量，不得不说，地方政府钟情于城市综合体的确是很有道理的。 以河北为例，河北省城镇化快速发展给无数开发商提供了商业地产开发契机，目前我省的廊坊、邯郸、承德、保定等河北省二三线城市（国内三四线城市）都跨入了综合体建设阶段。 目前，河北省城市综合体项目已经过百，这个数字时时在变，，如果算上已经签约尚未动工的，总体数字就更多了。 无独有偶，根据安徽省合作交流网数据，去年10月份，安徽省新建20亿元以上项目6个，其中就有三个是城市综合体项目，分别是广州客商苏少东在淮北市投资30亿元的恒大名都综合体项目、江苏大唐置业在亳州市投资额22亿元的大唐国际城项目、江苏太仓恒昌燃料有限公司在滁州市投资20亿元的黎明湖城市综合体项目。 各大房企纷纷抢滩商业地产 在住宅地产形势日渐惨淡的今天，受政策影响较小的商业地产成为各大房企竞相追逐的“宠儿”。 原本一直专注于住宅地产的万科，已经开始进军商业地产，而且来势凶猛，在商业地产领域的布局既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市，并宣布要将持有型商业地产比例提高到20%；保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%-15%；龙湖地产计划未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米；中粮地产更是计划投资700亿复制“大悦城”，占到总资产的30%；以商业地产见长的万达集团在去年的逆市上扬之后，正在紧锣密鼓地申请万达商业地产公司上市 商业地产隐忧重重 在商业地产如此火热的时候，我们恰恰需要进行冷静的思考。 首先，众所周知，商业地产门槛很高，资金链压力往往很大，收回成本往往需要10年以上时间，没有强大的资金实力做后盾，贸然涉足，很容易限入泥潭无法自拔。而且，国内目前没有成熟的房地产信托基金（REITs）来解决开发商的现金流问题，开发商如果被迫选择出售而非持有，那商业地产长期收益稳定和物业升值的最大优势也就不复存在，只能是为他人作嫁衣裳了； 其次，二三线城市商业地产的容量是有限的，无论是写字楼还是综合体，都需要强大的经济实力和消费能力作支撑，而国内许多二三线城市的商业体量已经有过热趋势，贸然的一拥而上必将导致这些商业体出现门可罗雀无人问津的现象，加上选址不慎、定位不准等问题的出现，开发商无奈大唱“空城计”的情况就更加普遍； 第三，商业地产的招商一向是重中之重，对于综合体而言尤其如此，不仅仅需要大客户的进入，一些商户的定制化需求也必须被满足，像万达的“订单地产”模式就是成功范例，但国内可以做到这一点的并不多，而餐饮、休闲、娱乐等各种业态的配套和比例分配也不容忽视，甚至包括文化元素的融入等等，许多开发商对此缺乏经验，甚至闹出许多笑话，如昆明一家开发商的购物中心设计时仓库居然没有留足够高的送货入口，导致只能在大街上卸货，尴尬场面可想而知。 别把“蓝海”变“死海” 近年来，许多人把商业地产看做房地产的“新蓝海”和“避风港”，然而，一个商业地产项目的成功离不开强大的资本运作能力、资源整合能力、市场研究能力以及丰富的开发经验，在下水前一定要量力而行，切莫跟风而动盲目追随热潮。