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雍景花园市场调研报告 第一部分：深圳市总体商品住宅市场状况分析 深圳市住宅总体供求状况 （一）深圳市房地产开发结构分析 2001年深圳市共签订土地出让合同523宗，面积1250.03万M2，比上年同期的1065.56万M2增长17.31%。 M2，M2，其中商品房用地361.38万M2。在出让的房地产用地中，住宅（含单身宿舍）338.06万M2，办公楼16.70万M2，商业23.71万M2，综合楼20.01万M2。 在深圳市房地产开发中，住宅用地面积占总量的比重仍然最大，同比上升了39.11%。办公楼方面，98、99年略有上升，2000年逐渐下滑。商服用房出让面积为23.71万平方米，与2000年基本持平。 （二）深圳市房地产市场供应状况分析 2001年度，深圳市共完成房地产开发投资322.85亿元，同比增加19.12%，本年末，商品房施工面积2462.75万平方米，同比增加12.83%。 2001年度，深圳市商品房新开工面积884.86万平方米，同比增长19.97%，竣工商品房面积770.58万平方米，比上年同期的652.26万平方米增加了18.14%。 由上图可以看出，2000年的新开工面积略有下降，但2001年增长幅度近二成，而商品房竣工面积则是自1997年以来持续上升，与1997年相比，增长超过一倍。 2001年度，深圳市商品房批准预售面积为722.46万平方米，同比增加9.38%，完成全年预售计划的120.91%，这主要与开发商提前知晓政府[2001]94号文（提高预售门槛）于2001年8月6日生效并在此之前突击上市有关。 2001年度，深圳市共出让住宅用地面积338.06万平方米，占全市房地产用地出让总面积的84.77%，比去年同期有较大增长，增幅为39.11%。尽管近2年住宅用地出让面积增长快，但与1998年住宅用地出让的高峰值403.12万平方米相比，仍处于相对低位。 上半年住宅用地出让面积区域分布 从住宅用地的出让区域来看，特区内167.23万M2，占49.47%，其中罗湖区8.97万平方米，福田区30.15万平方米，南山区92.21万平方米，盐田区35.90万平方米。特区外170.83万M2，占50.53%，其中宝安区33.96万平方米，龙岗区136.87万平方米。由此可见，深圳特区内的土地开发重心已移至南山区，其住宅用地的出让占特区内总量的55.13%。 2001年度全市共完成住宅开发投资220.34亿元，同比增加13.61%。2001年末住宅施工面积1916.02万平方米，同比增加15.31%。 2001年全市住宅新开工面积712.40万M2，同比增加23.33%，竣工面积621.91万M2，同比增长12.75%。从新开工情况来看，2001年全市新开工面积达到一个顶峰。 2001年度，深圳全市住宅批准预售面积647.14万M2,同比增加11.98%。从上表可以看出，近年来，深圳商品住宅每年的批准预售面积以比较平均的速度增长，体现出健康发展的态势。 深圳市商品住宅总量 年份 施工面积（万M2） 竣工面积（万M2） 1985年以前 711.19 238.71 1986 327.37 97.37 1987 201.23 84.80 1988 193.19 62.33 1989 201.29 109.11 1990 192.15 84.40 1991 279.00 91.22 1992 601.10 130.90 1993 909.51 196.75 1994 868.86 206.50 1995 844.20 216.38 1996 940.61 250.51 1997 966.19 243.19 1998 1218.86 353.29 1999 1629.11 467.36 2000 1661.57 551.60 2001 1916.02 621.91 合计 13661.45 4006.33 通过上表可以看出，现阶段深圳市商品住宅总量约在4006.33万M2左右，如果加上今年上半年仍在施工的商品住宅，那么深圳市的商品住宅总量应在4300多万M2。  深圳市住宅市场总体价格分析 2001年深圳市房地产价格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、三级市场的房价略有下降，办公市场的房价呈上升趋势，商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势，到第四季度房价与基期相比基本持平。从房租上看，住宅市场、办公市场的房租变化不大，商业市场的房租呈下降趋势，工业市场的房租呈上升趋势。从地价上看，住宅市场的地价略有上升，办公市场的地价略有下降，商业市场、工业市场的地价变化不大。 2001年 房价指数 住宅 办公