世联2010年惠州大亚湾盛世弘强定位报告.ppt

翠堤尚园项目分析 翠堤尚园户型统计： 一期共推出456套，其中以两房为主，占所推售总数的74.5% 太阳湾一期三组团分析 太阳湾一期三组团共三栋273套，主力户型是两房、三房，另外还有12套复式单位 蓝湾星宸项目分析 78㎡2室2厅1卫1 优点：方正实用，双卧室双飘窗 缺点：干湿分区未分区，低楼层客厅采光差 中兴佳苑基础资料 中兴佳苑户型统计：共577套，产品以两房和三房为主，另外还有少量一房和四房产品。 中萃花城湾项目分析 125㎡三房两厅两卫 优点：布局方正，南北通透，超大阳台，入户花园 缺点：干湿、动静分区不明显 仁和WE城项目分析 87㎡两房两厅一卫 优点：布局方正，南北通透，主卧大面积270度凸窗 缺点：客卧采光较差，主卧外阳台影响私密性 竞争态势—未来产品的同质化严重 竞争态势---各项目核心价值点分析 劳动密集型产业，基本以低端产业工人为主，客户经济能力弱，有效客户群总量仍然十分有限； 西区客户还包括来自坑梓、坪山大工业区客户，是受价格驱使的跨区置业，以首置为主，少量高端换房， 龙岗产业自住客户主要来自于中心城和坑梓、坪山大工业区 龙岗中心城主流人群白领置业形成跨区域之势 处于主流人群的普通企业中层管理者和职员、小私营企业主等置业范围逐步被价格挤压到惠阳大亚湾区域。 坪山、坑梓产业人群成为跨区域置业的主流 受到价格的挤压和供应短缺驱赶到周边惠阳大亚湾区域置业，其价格承受能力有限； 本地人承受能力较强，但人口数量少，需求有限 项目核心价值点梳理 项目四大核心价值点 形象定位 结合项目价值、客户特征和市场分析： 园林风格分析 物业管理服务应提前介入项目发展的工作流程，为项目的持续发展保驾护航 原则:统一的形象——突出项目特色，塑造项目的高端形象 原则:专业、贴心的服务体系——保障业主的安全、私密，同时提供贴心代租代管和爱心服务 完善的物业服务体系 有效的职能化物业管理系统 内庭院 凸窗 复式结构 目前市场常用户型创新方式： 阳台、露台、入户花园、内庭院 方式：赠送一半面积 内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。 凸 窗 阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗 复式结构 目前市场常用户型创新方式： 方式：赠送全部面积 凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。 复 式 阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗 复式结构 目前市场常用户型创新方式： 方式：以自然层计算建筑面积 复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。 户型赠送方式小结： 适用各种产品 赠送全部面积 凸窗 实用指数 适用高端产品 赠送部分面积 复式 适用各种产品 赠送一半面积 内庭院 适用各种产品 赠送一半面积 入户花园 适用各种产品 赠送全部面积 露台 适用各种产品 赠送一半面积 阳台 市场接受度 创新指数 适用性 赠送方式 创新方式 对于本项目，我们建议：可通过内庭园的方式打造N+1户型，提高得房率； N+1户型，通过赠送可改房，提高得房率 赠送面积达8平米左右，可改小2房，6米挑高空中花园；。 借鉴：诺德国际：1房2厅1卫48平米，可改小2房 不计面积： 计1/2面积： 典型户型借鉴： 赠送面积达15平米，6米挑高空中花园，可2房改小3房。 借鉴：诺德国际：2房2厅78-83平米，可改小3房 改房 不计面积： 计1/2面积： 大面落地窗，大露台，提升户型的舒适度 N+1户型，通过赠送可改房，提高得房率 典型户型借鉴： 借鉴：美岸栖庭：3房2厅1卫，103平米 5.8米挑高空中花园，计1/2面积； N+1户型，通过赠送可改房，提高得房率 典型户型借鉴： 价值提升五大必杀技——之二 形象价值 树立区域新地标 “现代主义建筑”是要强调建筑要随时代而发展，现代建筑应同工业化社会相适应；强调建筑师要研究和解决建筑的实用功能和经济问题；主张积极采用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式的束缚，放手创造新的建筑风格；主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。 立面 深圳中信红树湾 占地面积：162653㎡ 建筑面积：668000㎡ 容积率：3.179 开发商：深圳市中信红树湾房地产有限公司 通过表现手法和建造手段的统一、建筑形体和内部功能的配合、建筑形象的逻辑性、灵活均衡的非对称构图、简洁的处理手法和纯净的体形、吸取视觉艺术的新成果。来体现建筑的差异性。 占地面积：199239.75㎡ 建筑面积：358672.7㎡ 容积率：1.9 绿化率：37% 开发商：深圳市金光华实业（集团）有限公司 深圳春华四季园 立面 平屋顶、对称的布局、光洁的白墙面、简单的檐部处理、大小不一的玻璃窗、少用或完全不用装