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物业管理基础认识 物业的概念 物业是指：已经建成并投入使用的各类房屋、设备、设施及相关场地。根据用途，物业可分为居住物业、商业物业、工业物业、其他物业等几种类型。 物业的特征： 1）固定性 2）耐久性 3）多样性 4）高值性 5) 权益性 物业管理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理在我国的发展简况： 物业管理起源于19世纪60年代的英国，在20世纪80年代，随着住宅小区的兴建，现代物业由香港传入我国内地。并在深圳诞生全国第一家物业管理公司----深圳市物业管理公司。1994年4月23日，建设部以第33 号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，于11月1 日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理田里》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段。 物业管理的特性 一 覆盖面广 二 服务性强 三 专业性强 四 业主处于主导地位 五 物业管理与社区管理相结合 物业管理的目的 1 为住户提供优质、高效、周到的服务，提高生活质量。 2 使物业保值增值。 3 创造一个整洁优美、方便舒适、安全和谐的生活工作环境。 物业管理的内容 物业的接管验收 物业管理方案和制度的制定 客户管理服务 房屋建筑及附属设备设施的维护管理服务 安全服务 环境保洁与绿化管理 综合经营服务 物业管理的基本原则： 1）权责分明原则 2）业主主导原则 3）服务第一原则 4）专业高效原则 5）收费合理原则 6）公平竞争原则 7）依法行事原则 8）统一管理原则 业主享有的权利 一 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 二 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 三 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。 四 参加业主大会会议，行使投票权。 五 选举业主委员会委员，并享有被选举权。 六 监督业主委员会的工作。 七 监督物业管理企业履行物业服务合同。 八 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 九 监督物业共用部位、共用设施是被专项维修资金的管理和使用 物业管理企业的组建 1、企业名称的确定，一般包括企业所在地、具体名称、经营类别、企业性质4个部分组成 2、企业住所 3、注册资本，有限责任公司以生产经营为主或以商业批发为主的公司注册资本不得少于50万元人民币，以零售为主的公司注册资本不得少于30万元人民币，技术开发、咨询、服务性有限责任公司，注册资本不得少于10万元人民币，股份有限公司，注册资本不得少于1000万元人民币。 4、法定代表人 5、公司章程 6、公司人员，资质一级企业30人，资质二级企业20人，资质三级企业10人。 物业管理有限责任公司的组织框架图： 物业管理的过程 一 签订物业合同：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》。业主、业主大会，依法通过适当的方式选聘有的相应资质的物业管理企业以后，应签订《物业服务合同》 验收接管物业：签订物业服务合同以后，物业管理企业应当成立接管验收小组，对物业的共同部分和公用设施设备进行查验，并办理接管手续。 履行服务合同：按照服务合同所约定的内容，依法履行合同条款。要制定物业管理的各项规章制度、工作职责、操作规范，编制住户手册。 终止合同，做好交接：合同到期或因其他原因终止，物业管理企业要想业主委员会报告专项维修资金使用情况并接受审查。 * * 组长：兰光城 成员：杨晓忠 罗朝锋 邱昌兴 郑传维 罗运飞 职代会 监事会 股东 董事会 董事长 总经理 各部门