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反暴利反投机反土地财政探索住房新制度 2011分析与2012预判 吕兆毅 教授 山东省科学院战略所 山东师范大学商学院房地产系 电话 邮箱 lu_zhaoyi@ 房地产形势分析 房地产调控：为什么是“必须的”？ 房地产调控有国际可比案例吗？ 房地产调控有国内可比案例吗？ 2011房地产调控有效吗？ 房地产调控有评估标准吗？ 2012房地产调控有预判吗？ 告别2011 告别暴涨 告别暴利 告别疯狂房价 告别疯狂地王 告别投机炒房 告别非理性购房 告别土地财政 告别单轨制 告别房地产绑架型经济 为什么必须调控 自由市场经济与政府干预市场经济理论 应对国际金融战 应对国内经济转型 应对社会贫富分化危机 应对股市危机（沪市上证指数2156点） 应对逆工业化危机（实业空心化） 应对逆城镇化危机（伪城市化） 应对地方政府财政房地产依赖症危机 应对官员寻租腐败灰色收入危机（5.4万亿） 经济理论 市场经济：资源配置的最佳方式 前提条件：人必须理性+人必须道德 亚当·斯密：《道德情操论》+《国富论》 斯蒂格利茨：市场失灵理论 政府干预理论 政府监管市场经济 占领华尔街的启示 吕兆毅：任志强为什么是错的？ 国际金融战 美国开动印钞机 1000多家对冲基金进入金砖四国 火烧欧洲 屠杀欧债 热钱拥入，豪堵人民币升值 2009年我国应对金融危机4+9一揽子刺激经济计划 全国人均1万亿投入 2009年超发10万亿人民币 外汇储备3.2万亿＄=21万亿人民币 民间游资：山西1万亿，温州5200亿，鄂尔多斯2200亿 投资保值型，投资获利型，投资储蓄型 制造房地产“只涨不跌”的神话 经济转型 三驾马车坏两驾 外靠出口 内托房地产 2010房地产创造13%DGP，占总投资25%以上 实业空心化 消费率下降到国际平均值的50% 高房价挤出效应 “安居方可乐业，节衣缩食买房”—攀比购房 “安居上升首位，挤压正常消费”—透支购房 股市危机 股市暴跌，熊冠全球， 蒸发五万亿 2156点 股市十年，南柯一梦 股民人均赔4.2万 楼市绑架资金 ，股市无力反弹 股市不反映GDP增长 2001-2011，GDP从10万-40万亿 股市相应可达4000点 贫富差距 财富向富人集中，世界银行：中国1%的家庭占有41.4%财富 居民收入下降 收入预期下降 贫富差距扩大 基尼系数危险 10%的富人拥有50%的房源 劳动者收入占国民收入比重持续下降 1980占65%，1997占53.4%，2007占34.7% 胡润房地产富豪榜：前50名平均135亿，五年前的3倍多， 首富许家印，430亿，地产富豪占总上榜人数23.5% 2011福布斯中国富豪榜：前30名中房地产富豪有15位 山东首富：张世平，300亿， 潍坊首富：姜滨，130亿 贫富冲突 土地财政 借鉴香港一半，只学土地批租 土地财政： 土地出让金 利用土地融资收益 土地房产税收 土地资产收益 隐性收入 预收70年土地收益 土地财政占财政收入的40%-60% 2011年调控效果 调控政策：规模化保障房建设，限购，限贷，差别 化利率，限价，限外，目标责任制（军令状），行政问责制 中央政治局7.22决定： 坚持房地产调控，决心不动摇，方向不改变，力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨 国家统计局发布(2011 12 18) 70个大中城市 环比： 同比： 房价下降 49个 下降4个 持平 16个 涨幅回落61个 上涨 5个 涨幅5%以下61 121个限购城市中 30个未达到承诺目标 房价收入比国际比较 美国 2005最高点 5.6倍 美国 纽约市12倍 英国 最高点5.8倍 德国 法兰克福5倍 新加坡 18倍 中国 北京38倍 土地财政问题 土地财政（第二财政、预算外收入） 土地出让金 利用土地融资获得的收益 土地资产收益，低价征地，高价拍卖 土地税收：土地增值税，土地使用税行政性收费，房产税，契税等等 预收70年土地收益 没有立法，只有《国务院拆迁条例》 正面效果：城市经营，城市建设 土地财政问题 朱镕基：我们制订了一个错误政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了，这个钱就是搜刮民脂民膏，所以把地价抬得那么高。 土地财政的恶果： 恶化国民收入分配，限制居民收入增长 扩大城乡差距，拉大收入差距 加剧产能过剩，阻挡结构调整 自收自支，失去监督，浪费资金，透支未来 剥夺农民土地权益， 垄断土