河南省省直住宅小区物业服务项目招标任务书.doc

河南省省直住宅小区物业服务项目招标任务书 一、项目简介： 物业名称：河南省省直住宅小区 坐落位置：郑州市东区小区、三个老院区 二、项目总要求： 1、河南省省直住宅小区是居住、客房服务和餐饮服务设施于一体的现代化小区，小区的安全要严格规范，物业服务按照全国物业管理示范小区标准服务、客房服务和餐饮服务按照三星级酒店标准服务。 2、招标人对中标人组建的河南省省直住宅小区物业服务机构进行业务归口管理。 3、中标人对河南省省直住宅小区的物业服务方案、组织架构、人员编制、岗位定员、人员录用及建立的各项规章制度，在实施前要报省直住宅小区服务中心审核，并严格按照审核同意的方案实施。 4、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员政治素质好、业务技能强，没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。小区服务中心对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。为保持稳定，要求安保人员的全年人员交换率不超过15%。 5、中标人要有应急处理突发事件的具体措施，在处理特殊事件和紧急、突发事故时，小区服务中心对中标物业服务公司的人员有直接指挥权。 6、中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。 7、中标人在做好工作的同时，有责任向小区服务中心提供合理化建议，以提高管理效率、质量及服务标准。 8、中标人在物业服务、客房、餐饮服务方案中，要有环保和资源节约具体措施。 9、物业服务公司在合同期内，要达到全国物业服务示范小区标准，客房、餐饮服务达到三星级酒店服务标准。 10、中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设施设备等的位置和用途，如需改动应报小区服务中心审核、批准执行。 11、中标人应要对保证小区正常运行的变配电室、安保监控室、消防监控室、中央空调、换热站等重要岗位进行24小值班。 12、设立服务接待中心24小时服务电话。急修半小时、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 三、项目内容： （一）环境卫生（清洁保洁）管理 1、 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清。 2、 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室、绿化带、水系等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。 3、 会议室、楼梯、走道、大堂、客房、餐厅、公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀；大堂、室内主要通道地面无尘印。 4、 大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。 5、 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。 6、 路灯、草坪灯、庭院灯、牌匾、室外运动器械、LED牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。 7、服务楼玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；外墙每年清洗四次，或根据需要清洗。定期对院内木桥、休闲亭、假山等进行保养。 8、 保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。 （二）设备设施管理及维护 1、 供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供电设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。 2、 电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行《特种设备安全监察条例》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止在服务期间维护保养。 3、 给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。 4、中央空调系统：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除