基于ANP和市场比较法的房地产拆迁项目估价研究.pdfVIP

2013年3月 项目管理技术 VOI．11No．3 第11卷第3期 PROJECTMANAGEMENTTECHNOLOGY Mar．2013 基于AN P与市场比较法的房地产拆迁项目估价研究术 肖艳玲李琳 张建华 (东北石油大学石油经济与管理研究所，黑龙江 大庆 163318) 摘要：分析了市场比较法在房地产拆迁项目补偿估价实践中所存在的缺陷，论述了ANP模型应用于市场比 较法中的可行性，建立了基于ANP与市场比较法的房地产拆迁项目估价模型，并结合某房地产评审公司的 房地产拆迁项目交易案例进行应用，结果表明：引入ANP在一定程度上弥补了当前市场比较法的缺陷，使 估价结果更为精确。 关键词：ANP；市场比较法；估价；房地产拆迁项目；补偿 0 引言 市场比较法是以近期发生的交易案例作为参 考，能够综合反映房地产市场的实际情况，但是 随着社会经济的飞速发展，对旧城地区进行 在应用过程中市场比较法也有其局限性： 拆迁改造是发展城市经济、提高居民生活质量的 (1)选取可比较的交易案例比较困难。由于 一项重要工作，而房地产拆迁项目工作的难点在 缺少直接反映市场价格信号的可比房地产市场交 于拆迁的补偿，因此，如何科学合理地评估拆迁 易信息，各房地产评估机构不能及时得到想要的 项目补偿的价格，并以此确定其补偿金额，是保 交易案例，使市场比较法在我国房地产评估中的 证拆迁改造工作顺利进行的关键，这无论对房地 运用受到影响。…，这需要借助政府以及评估机构 产估价行业还是对房地产拆迁项目中的相关各方 的力量来弥补其缺陷。 来说，都是一个亟待解决的重要问题。《城市房 (2)影响因素考虑不全面。传统的市场比较 屋拆迁管理条例》指出在对房地产拆迁项目进行 法在评估时只考虑了影响房地产拆迁价格的交易 估价时，首先考虑市场比较法，但该方法在实际 方式、交易日期、使用年限等因素，并对以上因 应用中往往受到诸多限制。本文针对常用市场比 素修正，忽略了如建筑物朝向、周围环境景观以 较法在实际应用中的不足，将网络层次分析法 及交通便利条件等因素，同时没有考虑到各个因 Network 素间的相互影响、相互反馈的关系。 (Analytic Process，ANP)应用到市场比 较法中，使市场比较法成为精度更高、更实用、 (3)最终结果的确定没有说服力。比准价格 更有说服力的估价方法。 随着不同的可比交易案例进行因素修正而变化， 而目前的市场比较法则是对得到的比准价格进行 1 市场比较法及其缺陷 简单的处理，如取中位数，最终估价结果难以使 人信服。 市场比较法亦称市场法，是指根据替代原 理，对同一供需区域范围内功能相似、近期发生 2 ANP的应用 的交易案例进行选择，并经过差别修正，以测算 估价对象价格的方法…。市场比较法不仅是不动 网络层次分析法是1996年美国匹兹堡大学 产估价中最重要、最常用的基本方法之一，而且 也是我国GB／T502912一1999《房地产估价规一种适用于非独立反馈系统的决策方法，是以 范》规定的基本评估方法¨j。 AHP为基础的一种新的