【论文】房地产企业所得税纳税评估指标体系研究.pdf

2009年11 月 经济论坛 Nov. 2009 总第470 期 第22 期 Economic Forum Gen.470 No.22 房地产企业所得税纳税评估指标体系研究 文/徐 霞 杨永钟 张 斌 【摘 要】近年来，随着纳税评估在企业增值税中的运用，部分地区企业增值税征管水平已有明显提高， 同时也为其他税种的纳税评估工作奠定了基础。为了进一步研究房地产企业所得税征管水平，本文选取反 映偷逃税特征的指标，构建针对房地产企业所得税的纳税评估指标体系。 【关 键 词 】房地产企业所得税；纳税评估；指标体系 【作者简介】徐霞，浙江工业大学硕士研究生，研究方向:不动产投资与评估；杨永钟，杭州市地方税务局； 张斌，浙江工业大学MBA，研究方向:不动产投资与评估。 在对增值税纳税评估工作的探索与完善中，我 重点对象。 国各地国家税务局实现了对增值税一般纳税人缴纳 其次，对纳税异常企业就收入、成本、费用、 增值税过程的监控。但是作为我国主体税种之一的 营业税金及附加等要素分别进行评估，进一步鉴别 企业所得税由于缺乏有效的监控手段，偷漏税现象 企业所得税申报中可能存在问题的要素。 仍十分严重，房地产业成了各地税务机关的重点监 再次，对多项目开发企业针对其在收入、成 控对象。 目前，对房地产企业所得税纳税评估工作 本、费用、营业税金及附加中出现问题的要素，运 的开展多数建立在评估人员经验判断和少量指标评 用评估指标深入各项目进行评估；单项目开发企业 估的基础上，尚未形成完整的指标评估体系。因 直接运用指标进行评估，掌握房地产企业异常纳税 此，利用具体指标分析，有效防止房地产企业因偷 的根源。 逃所得税或错误申报所得额而造成的税收 流失，是加强对房地产企业所得税管理的 内在要求，也是深入贯彻落实税收科学 化、精细化、专业化管理的重要体现。 一、房地产企业所得税纳税评估的整 体构思 房地产开发以项目为单位，企业所得 税申报通常与其开发项目直接挂钩。 因 此，在纳税评估指标体系构建中，本着 “评估企业层面，着眼开发项目”的原则， 房地产企业所得税纳税评估整体构思如 下。 首先，立足于房地产企业若干个开发 项目对企业税负合理性进行总体评估。房 地产企业所得税税负率行业平均水平受土 地价格和开发成本影响较大，因此考虑采 取企业理论税负率与实际税负率的比较进 行初步评估。将企业理论税负率与实际申 报税负率进行比较，初步判定企业是否正 常纳税，企业实际税负率低于理论税负率 一定范围以上视为不合理，纳入纳税评估 · · 126 二、房地产企业所得税纳税评估指标的设计原 相乘计算得到。其余数据来源于企业年度纳税申报 则 表。 1．全面性原则。纳税评估指标体系应力求全 （2）企业实际税负率。企业实际税负率中各项 面反映纳税人的真实纳税情况，设计的指标既能考 数据直接来源于企业年度纳税申报表。若企业实际 核现状，也能考察历史记录，还能反映发展趋势， 税负率低于理论税负率预警范围以上视为不合理， 能够多方面、多层次对纳税情况进行全面考察。 纳入纳税评估重点对象，转入第二层级评估。 2 ．针对性原则。纳税评估指标的选择必须针 2 ．第二层级：企业各要素评估。根据企业所 对房地产企业偷逃企业所得税的不同手法而设计相 得税计算公式，以第一层级评估中发现的纳税异常 应指标，能够全面、深入地反映纳税评估的各个重 的房地产企业作为评估对象，分别评估影响所得额 要方面，形成完整、有机的指标体系。 的收入、成本、费用、营业税金及附加等主要因素 3 ．可行性原则。 纳税评估各指标