深圳开发商住宅区旧改被禁 旧改竞争进退维谷.docVIP

深圳开发商住宅区旧改被禁 旧改竞争进退维谷 2012-02-22 08:34:38　来源: 南方日报(广州)　有24人参与 手机看新闻 《深圳市城市更新办法实施细则》的出台，或能带动市场走出盲目的“旧改热”。位于深圳华强北南侧的下步庙北区是深圳最早的几个住宅区之一，而同时因为这里地处繁华的华强北，深圳城市更新办法一出立刻吸引了多家房地产公司进驻搞“旧改”。近日，《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称“实施细则”）出炉，对于旧住宅小区的旧改，实施细则明确旧住宅小区旧改“不再允许开发商自发进驻小区设立各类改造办公室、私自发布公告进行意愿征集、签订改造补偿协议等”，“旧住宅区改造由各区更新主管部门统一组织开展”。对于实施细则的明确禁令，下步庙北区原来进驻的两家开发商已经“退却”了，但同时有另外两家开发商进入，“守”成了他们的选择。而在同属旧住宅小区的园岭新村，3家开发商现在只剩下一家。开发商在撤和留之间踌躇。撤的，短期内看不到分蛋糕的希望；留的，多是由于利益难舍或者寄希望于操作上的政策空间。无序的竞争不少本身不具备房地产开发资质的企业纷纷注册成房地产企业参与旧改。除了与大房企合作分羹的方式外，一些小公司还做起了“旧改意愿”的生意，希望最终“卖给”开发商以获利；有的则是房企聚集了一些业主向另外一些业主施压，逼迫其同意进行旧改。建于1983年的下步庙北区是深圳最早的一批商住小区之一，也曾是上世纪80年代房改后的第一批商品房。如今毗邻全国电子产品集散地深圳华强北的下步庙北区却隐匿在华强北的繁华和喧闹后，昔日的宜居小区现在则与陈旧、喧闹、吵杂联系在一起，下步庙北区的920余户业主很多已不在这里居住了。2009年底实施的《深圳市城市更新办法》一度让这里成了“香饽饽”。办法中规定了拆除重建的城市更新方式，除鼓励权利人自行改造外，拆除重建类城市更新项目范围内存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，“同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体”。这一相关条款一度被开发商理解为，小区业主可以自行改造，而拿到了三分之二业主的同意拆迁重建意愿开发商就可以将小区进行城市更新申报，而谁先拿到意愿谁先申报就意味着哪家开发商在这一小区的旧改中抢占了先机。这不仅能绕开土地“招拍挂”平抑地价，而且办法配套的细则当时并未公布，拆除重建类城市更新对于申报主体、开发商资质等都没有限定，加之旧改利益巨大，吸引了各路企业涌入旧改。一时间深圳多个处于中心位置的旧住宅小区都迎来了纷纷进驻的“某某城市更新改造办公室”。记者去年在下步庙北区调查时，该小区已有两家开发商进驻，分别是深圳绿景集团（下简称“绿景”）和深圳通天地（下简称“通天地”）。绿景当时称已达到半数业主意愿，绿景企业管理集团有限公司董事长黄康景更是专门到下步庙北区和业主见面，以增加业主对绿景要进入该区旧改项目的信任。而通天地则是依靠在下步庙经营通天地通讯市场积累的业主基础试图分旧改这块蛋糕，“下步庙北区中七成住的都是我们通讯市场的商户，我们已经拿到几百户业主的意愿，一旦达到2/3我们会立刻申报”。而在园岭新村则有包括深圳城市建设开发（集团）公司、卓越集团、深圳市星河城建置业发展有限公司等多家开发商进驻；在松园南小区，则有包括中海地产、博纳德地产、金地地产和方兴达地产4家开发商进入，深圳特区内的旧住宅小区几乎处处可见开发商挂出向业主宣传城市更新的条幅。 开发商的蜂拥进入和无序竞争立刻引发了城市更新的各种乱象。除房企纷纷进入小区设立旧改办外，不少本身不具备房地产开发资质的企业也纷纷注册成房地产企业，参与旧改，有的注册资本甚至只有100万元；除了与大房企合作分羹的方式外，一些小公司还做起了“旧改意愿”的生意希望最终“卖给”开发商以获利；有的则是房企聚集了一些业主向另外一些业主施压，逼迫其同意进行旧改。严格的新规旧住宅区改造项目由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报；不再受理市场主体（包括开发商）上报的旧住宅区改造申请。2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行之后，针对开发商进驻旧住宅区造成的种种乱象，深圳又先后出台了《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等配套文件，深圳更是通过规范申报文件和出台说明，要求开发商开发资质，设立旧住宅区改造“门槛”等条件规范城市更新中的开发商市场行为，而到了日前公布的实施细则，则对城市更新办法又作了进一步的细化和补充。 实施细则中涉及旧住宅小区城市更新的内容包括，旧住宅区改造项目