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经济管理学院学术讲座 讲座题目：地票的秘密 主讲人：彭美玉 主讲人简介：彭美玉，男，65年生，江西安福人，博士，成都市房地产发展研究中心主任，主要从事农村土地经济和房地产经济与管理的研究。 讲座时间：2011年6月9日下午3点 地点：信息楼0228教室 讲座内容摘要：本文分析了地票的概念，考察了成都、重庆地票制度设计，比较二者的特点，探讨了地票的经济学理论解释，揭示了地票的谜底在于土地发展权。 关键词：地票 建设用地指标 土地发展权 地租 一、前言 改革开放三十年，国民经济快速发展，城市化进程不断加快，人民生活水平不断提高，但地区之间、城乡之间发展不平衡现象依然严重。如何统筹城乡发展，破解城乡二元经济结构，是进一步经济改革面临的重大问题。为此，国务院批准重庆、成都为统筹城乡综合配套实验区，希望为全国统筹城乡发展走出一条示范之路。 重庆、成都作为统筹城乡综合配套改革实验区，大胆改革、先行先试、不断探索，为破解城乡二元经济结构寻找可资借鉴之路。成都、重庆都是大城市带大农村的行政区域，城市发展快，现代化程度高，农村社会经济发展缓慢，较为落后，尤其是边远山区，差距较大，城乡二元经济结构明显。重庆、成都在深入调查研究的基础上，总结过去农村产权制度改革和新农村建设的成功经验，结合本地实际，共同寻找到解决城乡经济二元结构的突破口，即建立和完善农村土地交易制度，优化城乡土地资源配置，推进农村土地集约节约利用，解放和发展农村生产力，统筹城乡经济社会全面可持续发展。 所谓完善农村土地交易制度，即允许农村集体土地使用权或承包经营权进行实物交易；允许建设用地指标交易，俗称地票。 二、地票的概念 地票，即城乡建设用地增减挂钩指标。特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标。一般通过实施农村综合整治项目，整理废弃农村建设用地复垦为耕地，扣除农民集中居住区占地，预留给农民集体的发展用地，经验收合格节余的建设用地面积，为建设用地指标。其中，“城乡建设用地增减挂钩”的基本涵义是：在符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划的前提下，按照土地利用集约节约要求，有组织依法有序进行，坚持建设用地总量不增加、耕地总量不减少、质量不降低、充分尊重农民意愿的原则，通过实施土地综合整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的方式集中用于城镇建设的行为。这是国土资源部对“城乡建设用地增减挂钩”试点的理解和做法。 成都按照审批权限的不同，把城乡建设用地增减挂钩为分“挂钩项目”和“拆院并院项目”。由国土资源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村集体建设用地减少相挂钩项目称为“挂钩项目”；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目称为“拆院并院项目”。挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成。其中，城镇建新区称为落地区。按照四川省国土资源厅的要求，挂钩项目的拆旧区与建新区必须一一对应，落地区只能调整一次，实行严格的挂钩。成都市考虑到地票交易的需要，对落地区进行了虚拟化，只要进行拆旧区复垦和新建农民集中居住区验收合格，节约的集体建设用地可跨区域、跨时交易。 重庆在获准进行地票试点后，对建设用地挂钩指标的理解和产生指标的程序及交易运作上并没有严格按照国土资源部“城乡建设用地增减挂钩”试点规定进行，只要进行了拆旧区复垦，验收合格，即可核发地票凭证。为此，重庆对指标产生和复垦条件做出了详细的规定，这是地票产生的最低条件。 三、地票交易 “城乡建设用地增减挂钩”既是解决城镇建设用地紧张的需要，又保证耕地不减少、农村土地达到集约化使用，农民集中居住区建设改变农民居住条件和农村面貌，基础设施和公共配套得到改善，新农村建设得以推进。所以，它既是现实需要，也是管理制度的创新。严格意义上的“城乡建设用地增减挂钩”拆旧区与落地区是匹配的，指标在本行政区域范围内落地，需要国土行政主管部门的审批，按总量控制方式运作，避免政策一放开就乱的现象发生。这种制度设计只解决了城镇用地紧张与耕地保护之间平衡的问题，它是公共行政资源的配置，而没有实现土地资源的市场优化配置。地票正是在“城乡建设用地增减挂钩”的基础上，对指标出口的一个放开，以市场方式优化配置资源，实现指标真正的价值。它的一个主要特点是其市场化运作，在全市域范围内交易，其交易主体具有不确定性或者多元化。当然，不同的制度设计，交易方式和交易条件不同，构成不同的地票交易模式。以下，我们分别介绍地票的“重庆模式”和“成都模式”。 1、重庆模式。 地票运行的全