最新民事司法精神讲稿(开发区法院).docVIP

审监二 最新民事司法精神讲稿 梁伟 2012年2月29日 各位领导、各位同事： 大家好！ 为贯彻落实今年的“司法形象建设年”活动，按照庭里的工作计划，我们审监二庭要搞一系列的活动，今天的活动是我们审监二庭“司法形象建设年”系列活动的第一场，提升自身业务素质，结合前些天省法院转发的全国民事审判工作会议精神及上周最高法院发布的《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》内容，向大家传达这两个文件的精神的同时并结合日常审判工作实际，向大家汇报自身对这两个文件的体会和心得。当然，这只是我的个人之言，还有不成熟和不准确的地方，希望大家指正。 一、《两个文件》提到，各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。 （一）关于合同的效力问题。 1、要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同的效力。《城市房地产管理法》第39条1款（2）项的规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到上述规定条件请求法院确认合同无效的，不应予以支持； （讲到这里，我结合38条、39条一起谈。我们认为，违反《城市房地产管理法》第38条和第39条规定的合同是否认定无效应区别对待。该两条规定的大部分条款为行政管理性的强制性规定，但该法第38条第2 ,3 ,4项的规定则应理解为效力性强制性规定，违反这几项规定的合同应认定为无效。主要理由在于：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不是普通的房地产管理行为，而是司法机关和行政机关明令不得转让的行为，如将该款规定作为管理性强制性规定，当事人违反该款规定转让房地产的仍认定转让合问有效，则会使司法机关和行政机关的查封等行为形同虚设，严重损害法津的权威。在土地使用权被依法收回的情形下，房地产转让合同的标的自始不存在，此类合间应认定为无效。至于未经其他共有人书面同意转让共有房地产的，属于无权处分行为，根据《合同法》第51条的规定，只有经其他共有人事后追认或转让人事后取得共有房地产全部产权的，转让合同才能认定有效，否则应认定无效。同理，39条，也是作为一种房地产管理机关的行政管理要求，而不是合同是否生效的要件，合同法的立法目的是鼓励交易，我们认为，只要是不违反强制性效力规定，就应当认定合法有效）。 民事再审中对《房地产法》第38、39条与原审存在不同认识时如何处理？ 近年来，对房地产转让合同有效性的认定是逐步在放宽的，最高人民法院也是从2004年才开始转变对相关条文的司法见解。这样就存在一定数量的案件，人民法院的原审裁判当时系根据《房地产法》第38条和第39条某款项判定转让合同无效，但根据目前主流司法见解，此类合同应判定为有效，当事人因此申请再审或案件已经进入再审审理程序，此种情况下，再审法院应如何判定合同效力？此类案件，由于原审裁判系判定合同无效，因此房地产的现状应为仍由转让人占有，而受让人在审监程序中多张合同有效并要求交付、过户。为解决纠纷并避免当事人讼累，也为了维持社会中法律秩序的安定性，笔者认为不宜以此类合同应判定有效为由启动再审或再审改判。 附：第三十八条　下列房地产，不得转让： 　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； 　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 　　（三）依法收回土地使用权的； 　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 　　（五）权属有争议的； 　　（六）未依法登记领取权属证书的； 　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 2、《物权法》第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。（此处个人理解为：房屋买卖双方在签订合同时往往对于房屋是否设定有抵押权是清楚的，双方在合同中一般都约定由买受人支付首付款以消灭抵押权，如果双方严格依据合同约定履行，合同是能够继续履行的，当事人主张合同无效多是由于房屋价格波动利益驱动所致。因此，认定合同有效符合合同自由和诚实信用原则）；受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；（此处个人理解为：从法理上讲，《物权法》不承认抵押权的追及力，在买受人未代为清偿债务消灭抵押权，从而无法取得抵押房屋所有权的情况下，在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约责任，比让买受人主张