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土地和房地产项目经济测算 假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法 假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 计算公式为： 地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润 对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础 案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提供的建筑设计方案，相关规划指标如下 Step1: 测算项目开发价值 预测项目在一年后的销售情况（以项目取得预售资格后的项目均价）：商业售价：8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平方米。 则项目能够实现的销售收入为：41232万元。 Step2: 测算项目建筑成本（不含地价） 预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层建筑成本）： Step3: 测算项目开发成本及费用 ①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费=(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问） ②管理费：取建造成本的3％。 ③不可预见费：取建造成本的3％。 ④销售费用：取开发价值的3％. ⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价值的5.23％。（当地地税局取得相关数据） ⑥利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则：利息＝（V+取地税费）×[(1+R)n-1]+(建造成本+管理费+不可预见费+销售费用)×[(1+R)N/2-1] ⑦融资成本：一般取利息的10%。 ⑧土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。 ⑨公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%，关外还需要增加土地） ⑩利润：利润率取25% Step4: 土地价格测算 房地产项目经济评价解决的是预测项目的经济效益和部分风险问题 经济评价部分主要参考中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》 测算结果之一：投资及筹资分析 房地产项目取得土地的方式主要有：征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价 项目建设成本的测算参考《深圳市建筑工程价格信息》及区域同类房地产开发项目的实际建造成本并考虑本项目的实际情况。 项目的财务费用根据项目贷款额度、贷款年限及贷款利率测算得出。 项目的销售费用一般为销售收入的2%~3%之间，根据项目的具体情况确定。 测算结果之二：经济效益指标 房地产开发项目财务评价指标（一） 现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，进行房地产项目财务盈利能力分析（全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表） 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况 房地产开发项目财务评价指标（二） 测算结果之三：财务风险分析 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 土地价格估算 假设开发法的适用性分析： 运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的。所以，我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。 假设开发法需要确定的参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本 土地价格估算 车库及设备用房 架空层面积 会所面积 住宅面积 商业面积 总建筑面积（平方米） 容积率 用地面积（平方米） 31,049.00 2,124.80 868.00 91,340.60 5,870.50 131,252.90 2.998 32,713.00 土地价格估算 土地价格估算 土地价格估算 1370 1710 1,700 1,700 合计 　 20 20 20 20 智能系统 12 100 0 100 100 室外配套 11 20 0 20 20 煤气管道 10 10 0 10 10 有线电视 9 10 0 10 10 通讯 8 0 150 150 150 电梯 7 60 60 60 60 消防 6 0 130 1