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日本老年住宅现状和商业模式浅析 发布时间：2011-06-14 浏览：144 来源：养老网 作者： 贾晓海（上海兆辰汇亚律师事务所 合伙人） 一、日本老年住宅的现状 众所周知，日本是高度老龄化国家。自上世纪 80 年代中期，日本已经迈向老龄化社 会。2004 年日本人口达到历史最高的 1 亿2779万人，2005年 65 岁以上老人占全国人口的 20.1%，预测 2015 年为 26%；2050 年将达到 35.7%。为鼓励民间资本参与老年住宅建设和管 理、日本政府近 20 年内先后修订或制定了《老人福祉法》、《医疗法》、《护理保险法》、 《高龄者居住安定确保法》、《住生活基本法》等法律；同时，地方政府也通过制定地方法 规推动民间力量参与老人住宅产业的投入。当然，日本的老年住宅产业的发展也并非一帆风 顺，因为地方政府的监管不到位、开发商一哄而上导致住宅质量及后续服务良莠不齐、开发 商之间进行兼并、运营商的破产使老人的权益无法得到保障的事情时有发生。比较有影响的 是 2007 年日本最大的养老院运营商—考姆森公司因为诚信危机而轰然倒闭的事件，此事对 日本当时整个产业造成很大的负面影响。 日本开发老年住宅的法律框架大致可以分为 3 个层次：第一层次包括 《建筑标准法》、 《城市规划法》、《消防法》等与建筑相关的法律；第二层次有《老人福祉法》、《高龄者 居住安定确保法》、《与高龄者居住的住宅设计相关的指导方针》等与保护老人尊严和居住 权的相关法律或法令；除此还包括类似于《东京都建设福祉城区的条例》等关于建设无障碍 设施的地方性条例；第三层次有《护理保险法》（日语：介护保险法）。单从字面上来看， 本法似乎与老年住宅没有多大关系，但是在酝酿老年住宅整体规划的初始阶段，必须事先锁 定将来的运营模式才能决定建设怎样的老年住宅，否则会造成建成的住宅设施和服务无法衔 接的情况。《护理保险法》规定了护理保险的适用范围、各级别的护理费用和计算方式以及 具备怎样条件的住宅硬件才有资格申请护理保险等。利用护理保险为入住老人提供护理服务 是经营老年住宅的关键，好比医院没有医疗保险就无法生存一样。所以说《护理保险法》是 指导老年住宅建设和运营的重要法律。在运营方面，除了上述的《护理保险法》以外，还有 《收费老人住宅设施运营指导指针》和 《高龄者专用租赁住宅登记标准》这两部主要的法令。 二、日本老年住宅的种类 在日本，老人住宅的开发及经营必须在现行法律框架下进行，其开发和经营模式一般 也就是成熟的几种模式。开发商在筹建老人住宅时，应事先规划好未来的运营模式，而这种 运营模式反过来又决定该建造何种硬件设施的老人住宅。一般，开发和经营模式的策划不是 由开发商自己单独进行，而由专业咨询公司帮助开发商规划并提供专业建议。 日本老年住宅主要分为“机构设施”（日语：施设）和“住宅”两大类。 ●“机构设施”又可以做以下分类： 1． 护理疗养型医疗设施（日语：介护疗养型医疗施设） 2． 老人保健设施（日语：老人保健施设） 3． 特别养护老人住家（日语：特别养护老人 Home） 4． 养护老人住家（日语：养护老人 Home） 5． 低收费老人住家（日语：轻费老人 Home） 以上5 种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人，政府对开发建设这 些机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、 精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。 6． 收费老人住家（日语：有料老人 Home）（大致分 3 种类型：健康型、住宅型和需要护 理型。其中健康型的收费老人住家不配备护理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时 候，可以转移到其他有护理服务的住家） 7． 患有老年痴呆症高龄者的集体住家（日语：认知症高龄者 Group Home） 8． 高龄者生活援助住屋（日语：高龄者生活支援 House） 在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第 6类的“收费老人住家”，这种形 式是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合《护理保险法》 所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务。也就 是说，机构提供的护理服务最终由国家买单。这种由国家财政支付的护理