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上海市住房价格梯度和其影响因素分析.pdfVIP

上海市住房价格梯度和其影响因素分析.pdf

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维普资讯 第 6l卷 第6期 地 理 学 报 Vo1.61.NO.6 2006年 6月 ACTA GEoGRAPHICA SD CA June,2006 上海市住房价格梯度及其影响因素分析 石忆邵,李木秀 (1,同济大学测量与国土信息工程系,上海 200092; 2.同济大学经济与管理学 院.上海200092) 摘要 :选择从上海市 中心 区至宝山区的一条南北 向区段 .通过采集沿线 内环 以内、内环和中 环之 间、中环和外环之 间以及外环以外 四个 区间内二手房 、新房的价格样本 ,分析其价格梯 度差 ,发现二手房价格一般要高于新房价格 .但其价格递减速度比新房更快 。根据实际情况 . 提取繁华程度 、市场供求 比例 、地理区位、交通条件 、人 口状况、基础设施 、环境质量七个 影响住房价格的主要因子 .运用 多元 回归分析方法对样本区域 的房地产价格进行分析 .得 出 了多元线性 回归方程 .并进行了回归分析效果检验 :最后分别运用偏相关系数分析法和单项 因子权重度量法来估算各 因子 的影 响程度 。结果表明.二手房市场和新房市场具有明显差异 . 市场供求是影响二手房价格 的最主要 因子 .而环境质量则是影响新开楼盘价格 的首要 因子 : 繁华程度和交通条件 的重要影响作用在本次 回归模型 中没有得到验证 关键词 :住房价格 ;价格梯度 ;影响因子 ;多元线性 回归分析 ;权指数 ;上海市 1 引言 梯度是对地域差异状况的一种度量。由于 自然资源禀赋 、生产要素和社会资本在 区 域 内部和区域之间分布不均匀 .导致各地经济发展水平呈现客观的差异性 普遍存在于 经济地域系统 内部及系统之间的非平衡性则表现为各种经济地域梯度 .如经济发展水平 梯度 、人 口梯度 、技术梯度 、信息梯度 、市场梯度等 -一【。住房价格梯度是对住房价格 区 域差异的一种度量指标,是指随着与城市中心区距离的增加 .住房价格递减的程度 房地产价格历来是各国学者关注的热点 城市经济学者集中于对城市再开发与土地 价格梯度 【、收入分配与居住密度梯度之 间关系的探讨4[].论证了当闲置土地价格超过 当 前正在利用 的土地价格时,住房将被再开发 的假设 :以及收入增长与居住密度变化之间 的复杂关系。也有学者研究了购物 中心租赁的价格差异 【、城市商业和办公楼宇租金的空 间差异嗍、城市 CBD租金指数 的开发设计7【】等 住房价格和住房问题是他们关注 的另一个 核心,如Barry和Dalton系统辨识了决定澳大利亚住房价格的3类主要因素:① 短期因 素 (利率和财产投资行为);② 长期因素 (经济增长、人 口趋势、财富分配);③ 制度因素 (财政政策 、政府税收、土地供给 、城市规划)。上述 因素的相互作用加剧 了房价上涨 、土 地可供量减少 、低成本住房储量不足及社会居住隔离等问题is】城市地理学者主要关注城 市空间结构对房地产价格 的影响9【]、城市间地价水平 的关系埘【、地价差异导致的人 口流动 与住宅选择 【“】。陈顺清将城市增长与土地增值细分为 6个阶段 ,从宏观、中观 、微观上构 造了综合分析的理论框架 ,并用之于案例分析 【】。城市规划学者侧重从住房容量与开发的 角度探讨了城市的精明增长 【.14;住房价格 的驱动机制 【、土地利用分区与人文多样性之 间的关联 l6【]等也引起了规划人员的兴趣。深入研究上海住房价格梯度 .揭示主要影响因素 及其作用机制 ,有助于为房地产开发 、经营与管理提供科学依据 收稿 日期:2005—11-29;修订 日期:2006.03一l1 基金项 目:国家 自然科学基金项 目[Foundation:NationalNaturalScienceFoundationofChina.No 作者简介:石忆邵 (1963-),男,博士,教授,博士生导师。主要从事城市与区域发展研究。 E-mail:shiyishao@mail.tongji.edu.en

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