上海市住房价格梯度和其影响因素分析.pdfVIP

维普资讯 第 6l卷 第6期 地 理 学 报 Vo1．61．NO．6 2006年 6月 ACTA GEoGRAPHICA SD CA June，2006 上海市住房价格梯度及其影响因素分析 石忆邵，李木秀 (1，同济大学测量与国土信息工程系，上海 200092； 2．同济大学经济与管理学 院．上海200092) 摘要 ：选择从上海市 中心 区至宝山区的一条南北 向区段 ．通过采集沿线 内环 以内、内环和中 环之 间、中环和外环之 间以及外环以外 四个 区间内二手房 、新房的价格样本 ，分析其价格梯 度差 ，发现二手房价格一般要高于新房价格 ．但其价格递减速度比新房更快 。根据实际情况 ． 提取繁华程度 、市场供求 比例 、地理区位、交通条件 、人 口状况、基础设施 、环境质量七个 影响住房价格的主要因子 ．运用 多元 回归分析方法对样本区域 的房地产价格进行分析 ．得 出 了多元线性 回归方程 ．并进行了回归分析效果检验 ：最后分别运用偏相关系数分析法和单项 因子权重度量法来估算各 因子 的影 响程度 。结果表明．二手房市场和新房市场具有明显差异 ． 市场供求是影响二手房价格 的最主要 因子 ．而环境质量则是影响新开楼盘价格 的首要 因子 ： 繁华程度和交通条件 的重要影响作用在本次 回归模型 中没有得到验证 关键词 ：住房价格 ；价格梯度 ；影响因子 ；多元线性 回归分析 ；权指数 ；上海市 1 引言 梯度是对地域差异状况的一种度量。由于 自然资源禀赋 、生产要素和社会资本在 区 域 内部和区域之间分布不均匀 ．导致各地经济发展水平呈现客观的差异性 普遍存在于 经济地域系统 内部及系统之间的非平衡性则表现为各种经济地域梯度 ．如经济发展水平 梯度 、人 口梯度 、技术梯度 、信息梯度 、市场梯度等 -一【。住房价格梯度是对住房价格 区 域差异的一种度量指标，是指随着与城市中心区距离的增加 ．住房价格递减的程度 房地产价格历来是各国学者关注的热点 城市经济学者集中于对城市再开发与土地 价格梯度 【、收入分配与居住密度梯度之 间关系的探讨4[]．论证了当闲置土地价格超过 当 前正在利用 的土地价格时，住房将被再开发 的假设 ：以及收入增长与居住密度变化之间 的复杂关系。也有学者研究了购物 中心租赁的价格差异 【、城市商业和办公楼宇租金的空 间差异嗍、城市 CBD租金指数 的开发设计7【】等 住房价格和住房问题是他们关注 的另一个 核心，如Barry和Dalton系统辨识了决定澳大利亚住房价格的3类主要因素：① 短期因 素 (利率和财产投资行为)；② 长期因素 (经济增长、人 口趋势、财富分配)；③ 制度因素 (财政政策 、政府税收、土地供给 、城市规划)。上述 因素的相互作用加剧 了房价上涨 、土 地可供量减少 、低成本住房储量不足及社会居住隔离等问题is】城市地理学者主要关注城 市空间结构对房地产价格 的影响9【]、城市间地价水平 的关系埘【、地价差异导致的人 口流动 与住宅选择 【“】。陈顺清将城市增长与土地增值细分为 6个阶段 ，从宏观、中观 、微观上构 造了综合分析的理论框架 ，并用之于案例分析 【】。城市规划学者侧重从住房容量与开发的 角度探讨了城市的精明增长 【．14；住房价格 的驱动机制 【、土地利用分区与人文多样性之 间的关联 l6【]等也引起了规划人员的兴趣。深入研究上海住房价格梯度 ．揭示主要影响因素 及其作用机制 ，有助于为房地产开发 、经营与管理提供科学依据 收稿 日期：2005—11-29；修订 日期：2006．03一l1 基金项 目：国家 自然科学基金项 目[Foundation：NationalNaturalScienceFoundationofChina．No 作者简介：石忆邵 (1963-)，男，博士，教授，博士生导师。主要从事城市与区域发展研究。 E-mail：shiyishao@mail．tongji．edu．en