香港房地产周期波动及亚洲金融危机期间运行特征.doc

香港房地产周期波动及亚洲金融危机期间运行特征 香港房地产业呈现明显的周期性波动特征，产生过多次房地产泡沫，泡沫发生在香港发展过程中的各个阶段。亚洲金融危机期间，香港房地产危机前后房价和销售量大幅波动、大量银行贷款进入房地产业、房地产价格涨幅明显高于GDP增速、房地产销售价格变动高于租金价格变动是香港房地产泡沫的根本特征。 一、香港房地产业发展呈现明显的周期性波动特征 香港房地产业是香港的经济支柱之一，占GDP的比重达20%以上，是香港经济的“晴雨表”。战后至今，香港房地产业呈现明显的周期性波动特征，大致经历了6个周期性波动，每个周期所处的发展阶段均不同。 第一个周期为1946年至1959年。香港人口由1946年的60万增至1949年的186万，1953年朝鲜战争结束后，香港的经济逐渐恢复，住宅需求的增加，商业楼宇快速发展，加之内地侨眷大量进入香港，南洋资金不断转移至香港，为房地产业的发展提供了大量的资金及市场。此外，香港政府的房地产政策也起着重要的推动作用，主要颁布了刺激房地产发展的三个条例。一是公布了新的建筑条例，容许路面较宽、位置较佳的地皮兴建较高的楼宇；二是允许楼宇分层出售，分层发契，使楼宇容易找到买家，同时扩充了房地产市场；三是在房屋买卖上准许用分期付款的方法，一般为7-12年。由于当时香港市民的生活水平不高，房屋的需求量不大，加之资金大部分用于工业的发展。因此，房地产业的发展较为缓慢。1959年香港人口超过300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在香港政府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入香港房地产业，香港出现了房地产建设热潮，到1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价有所下跌。该阶段，香港的人均GDP低于400美元。 第二个周期为1959年至1969年。1959年后印尼等国大举排华，许多华侨携资进入香港，此时香港的工业也进入巩固阶段，产品的出口值超过转口值，外贸结构发生了根本的变化，使许多厂商有条件大举扩充厂房，香港经济出现转机。1959年开始，由于香港人口及工人收入的增加，加上进入香港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升，为住宅楼宇的发展创造了条件。因此，这个阶段香港房地产的发展比较明显。由于1962年香港政府颁布了新的建筑条例，规定各种土地用途的地积比例，允许的建筑面积比以前少20%左右，不过这个条例到1966年才执行。于是地产商想方设法在1966年之前抢建更多的楼宇，他们大量购入地皮开工建造，资金不足，就向银行借贷，许多银行的贷款超过本身的承担能力。当局有鉴于此，在1964年底规定了银行的存贷比率。由于银行对房地产业的过度贷款，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，直到1969年才有所好转。在该阶段香港人均GDP由500美元增加至823美元左右。 第三个周期为1969年至1975年。1969年香港房地产市场逐渐复苏，香港政府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，使投资者信心迅速恢复。加上70年代初，欧美等国经济发展环境稳定，香港的经济有所好转，外流的资金与人才纷纷回归，南洋资金与各国资金也进一步向香港进军，房地产业成了一个热门的投资项目。不少地产商通过股票上市而筹备资金，出现了房地产业的大幅飞升。由于地产的虚假需求与股市的过渡膨胀，终于在1973年爆发了房地产危机，加上1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%，香港地产业再次陷入低潮。在该阶段香港人均GDP由823美元增加至2251美元。 第四个周期为1976年至1985年。1975年底开始，房地产市场重新回升，香港政府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值，香港成为世界第三大金融中心，随着石油美元东移，香港成为国际贷款的重要中心，为地产业发展提供了巨大的资金来源与强有力的市场；1978年，香港推行“居者有其屋计划”，解决了220余万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万，1979年达到500万。需求增加，令楼宇供不应求，屯门、沙田、葵涌等新兴市镇逐步形成。承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮。但随后而来的经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，大量的贷款给地产商的银行也蒙受不少损失，地产界陷入战后最大的一次低潮，1983年房地产市场全面崩溃。1984年9月，“中英联合声明”签署，加之世界经济出现复苏现象，香港的房地产业也跟着从衰退中恢复过来并走向新的时期。在该阶段香港人均GDP由2849美元增加至6512美元。 第五个周期为1985年至2003年。80年代香港