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御湖一品 招 商 策 划 报 告 2012-6-8 策划部 目 录第一部分??项目定位一、项目分析二、项目定位第二部分??市场经营分区一、市场经营业态选择二、市场经营分区第三部分??市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四部分??招商执行计划一、正式招商时间二、招商工作安排第五部分??招商准备工作一、政府支持二、现场包装三、招商宣传资料准备四、广告媒体推广计划 五、相关文件 第一部分??项目定位一、项目分析1、项目简介：商铺建筑面积：26018M2，会所建筑面积：3190M22、项目周边环境 比邻东湖，多家地产共享沿湖美景，新天地、香港名城、国际华城、湖城绿洲、湖城国际等项目商业气氛浓郁，与饶州饭店隔路相望。地理位置极为优越。 东湖和饶州饭店商业地产初露锋芒，鄱阳城市综合体新型CAD（中央行政区）CBD（中央商务区）、CLD （中央生活区）正在形成，抢占先机，打出招商的旗号，以商业推动项目的住宅和商铺的销售。 3、项目优势分析地段优势：位于城北商业次成熟地段，周边商业氛围浓厚。规模优势：商业面积约4万 M2，规模宏大，容易形成商业聚集效应。规划优势：“商业步行街”和“休闲广场”的规划理念在鄱阳还是十分创新的，对零售商业的进场经营具有相当的吸引力。交通优势：本项目的地块位于江西省鄱阳县东湖畔，北临中心大道，东临人民北路，西侧为东经三路，毗邻东湖公园。交通通达性好，商业辐射城北新城区和周边乡镇。4、项目劣势分析 项目位于东湖东端，被其他项目包围，商业氛围有所减弱，商业价值逐步降低。 市场展示面不足。售楼部门前广场空旷，没有景观展示，（如西班牙风情的小品、水景、国旗升降台和旗杆等）围挡低矮、售楼处顶部字体不够大气、顶部空间没有充分利用，从上岛咖啡东经四路过来，售楼处和项目展示面不够醒目，沿街楼体外观没有充分利用。5、项目机会点分析 1、 目前鄱阳城北以饶州饭店形成商圈，现在已经形成的有装饰大市场和新天地商业街，正在建设的有香港名称购物广场，其他项目商业基本都是分散经营。 2、现在鄱阳的专业市场五花八门，但是数码产品（手机、电脑、摄像机、相机、数码仪器等）、古玩字画、工艺美术、花鸟店、精品烟酒专卖等，目前尚未有一个大型的、有规模的商业街，本项目的出现正好填补了这一市场空白6、项目威胁点分析 工程进度：本项目前期工程进度缓慢，一方面浪费了前期的宣传推广效果，让客户对开发商的承诺产生怀疑，对项目产生负面；另一方面被竞争对手强占了先机。 竞争威胁：目前本项目最大的竞争对手为同片区的“香港名城”“新天地”“湖城绿洲”等的商业项目。 周边失败案例：与项目不远的城北丽湖新城商业街的“死火”给地域不大的鄱阳商家和投资者留下了较大的“阴影”，也给本市场的招商、销售增加了一定的难度。????对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：★ 突出市场的地理位置：以鄱阳的“东湖黄金商圈的商业制高点， 鄱阳CBD”来提升市场的商业价值；★ 突出市场的规模环境：以“东湖公园购物街”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模；★ 突出市场的交通优势：以“御景东湖 ，两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；★ 在工商、税务等方面尽可能的争取政府更多的支持。争取让市政府以公告形式书面发布对市场的支持；★ 加快工程进度： 树立商业街开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；★ 合理的业态定位和经营分区；★ 制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑； ★ 不给予竞争对手反击机会，达到快速招商的目的；★ 制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。二、项目定位1、市场经营业态定位? 本项目商铺建筑面积：26018M2会所建筑面积：3190M2，就鄱阳目前的市场状况，为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们建议本市场定位为一个多种业态并存的综合性商业街。 项目商业业态按四个区域划分如下： A区（会所）定位为：数码城（手机、电脑、摄像机等数码产品） B区（临湖东经三路商铺）定位：古玩字画、工艺美术、精品烟酒行、花鸟行 C区（内街商业街）业态初步定位为：轻纺（服装鞋帽床上用品）、副食品、日用小商品、玩具店、文化用品商店 D区(人民北路)和中心大道定位为：轻纺（服装鞋帽床上用品）、副食品、日用小商品、玩具店、文化用品商店 2、招商对象定位?? 本市场的招商对象将以鄱阳县城为主，鄱阳周边富裕乡镇为辅，辐射范围可以到余干、万年、景德镇，点对点招商可以在南昌数码城展开。3、市场经营档次定位 就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理