地块分析及选址描述.docVIP

3. 地块分析与选址描述 选址描述 我们选址在旅顺南路和郭水路交汇地段，南临塔河湾浴场（蓝湾海滨公园）。 该地块位于大连市旅顺口区。 这块地较为平整，呈不规则形态，无明显高差。地块与塔河湾浴场之间被旅顺南路分隔。 城市规划 根据政府的城市规划，大连旅顺南路将成为连接大连市区和旅顺口的景观通道和交通走廊，大连软件园、大学城以及一批高档住宅和度假休闲设施都将在旅顺南路沿线布局，我们项目的所在地正处于景观核心地带。 根据规划，项目周边将形成成片的高档居住区。大连万达等知名房地产商在项目周围计划建设大体量高档居住区。 注：除非另有说明，我们通常不会进行调查，来证实项目地块不存在城市规划问题：例如区域规划改变，土地用途管制，公共基础设施建设（如修路或排管道）等不利影响。 同样，我们无法保证待建项目和当地区域规划的规定始终保持一致，所有的信息都来自于公开资料。 如需相关核查，请由相关律师代为核实。 地区性 选址地处大连旅顺口区，附近有旅顺南路和郭水路等主要干道。下图显示了待建项目的具体位置。 表 3- 大连地区位置图 表 3- 待建五星级酒店选址图 周边环境 我们选址于旅顺南路大连软件园区和大学城的中间地带，处于景色秀丽的大连海滨地区的核心区域，紧邻塔河湾海滨浴场。 所选地块毗邻的塔河湾浴场是大连十大海滨浴场之一，拥有1,200米海岸线和休闲设施，每年都吸引了大量的度假游客。 此外，拟建项目周围还有湾山高尔夫球场和白银山温泉城等高档度假休闲设施。 项目附近拟建的高档住宅区也将为我们的待建酒店提供部分稳定的客源。值得注意的是公寓的建设也会对酒店产生一定的冲击。 景观 待建酒店紧邻海滨，地段优良，视野极佳。 待建酒店的南部隔旅顺南路直接面向海滨，视野开阔且景观极佳。西北部的视野由于公寓的建造可能会受到影响。 我们建议待建酒店的建筑设计应让酒店拥有最佳的视野范围。同时将有利于塑造度假地的显著性，确立某种竞争优势的特征。 可进入性 公路 该地区的对外交通十分便捷，旅顺南路为主要交通线路，连接大连市区和旅顺城区。 此外，驾车从该选址至旅顺城区仅需5分钟车程。距大连市区需30分钟车程；离开周水子国际机场需要25分钟车程。 地铁 目前没有地铁系统。 铁路 大连火车站地处大连市中心，距离所选地块约30公里，乘火车约需30分钟到达。旅顺火车站位于旅顺口区九三路，驾车约需8分钟左右到达。 港口 离开旅顺港口约10分钟车程。 机场 与10个国家和地区的21个城市开通了22条国际航线的大连周水子国际机场每天出入的国际航班多达25个。它开通了71条国内航线，在通航城市个数、航空公司数目和航线数量上位居第四。 待建地块业态结构分析 根据业主的资料，该地块上将建设低密度高档别墅区、公寓（酒店式公寓）、商业街以及酒店配套项目。 高档别墅项目将为酒店提供一部分客源和消费，同时酒店也可缓解配套设施方面的服务要求，使业主直接受益，起到社区的高档配套会所作用。 商业街区的开发也可以使酒店和商业有机结合，共同受益。 以下为项目地块的优劣势分析及建议： 地块优劣势分析 优势分析 1、大连是全国最佳旅游城市，因优异人居环境，被联合国授予全球500佳城市集旅游、、环保于一体城市高知群最为集中的区域园业400余家，外资企业所占比例%，包括IBM、HP、埃森哲等世界500强企业家。建成可容纳20万软件从业者的中国最大的软件园完善旅顺滨海旅游度假区的功能，游艇、帆船、冲浪、垂钓等海上休闲娱乐项目星级温泉、高尔夫球场劣势分析 1、目前，从旅顺的发展和不断开放的程度来看，项目周边要形成较好的商业氛围还需一定时间。 2、北方气候季节性差异明显，项目冬季经营将受到一定影响。 地块开发 战略 基于以上分析，我们就待建酒店提出以下策略建议，以便进一步利用其优势，同时又能避免不利之处。 充分利用待建酒店的良好区位和地理优势，体现旅游景观特色； 建立与海滨浴场的便捷交通流线，提高吸引力，方便运营； 借着毗邻高尔夫球场的优势，吸引更多的访客； 充分发挥我们项目自身的温泉优势，吸引更多的访客； 借着大学院和软件园不断高速发展的有利趋势，使待建酒店直接受益于这种发展； 与政府间（包括部队）保持密切关系，吸引更多访客，从而大力提高市场影响力； 作为综合性项目，先期启动的公寓等物业品种的定位要明确，避免降低项目的整体品质。 注意现有综合开发项目提供的配套设施和酒店内部提供的餐饮娱乐设施的互补性与协调性：一个高品质酒店往往在综合项目销售租赁初期可以作为住宅销售，商铺租赁和写字楼招租时提升售价和租金的“宣传支撑点”；从长期来讲，酒店更应该“名副其实”起到整个综合项目中“定海神针”的作用，维护在一个高的物业品质和市场定位上；因此，有两个因素特别值得重视： 物业功能的规划至关重要，要维护酒