依云伴山_商铺沙龙分享.pptVIP

依云伴山社区商铺[前海汇]分享沙龙 一、社区商业是什么？ 二、社区商业的操盘和住宅有什么差异性？ 客户意向集中于港城路，1栋商铺目前没有意向客户； 业态组合规划 ——深圳23个中间型社区商业面积比例 业态组合规划 ——深圳23个内向型社区商业面积比例 社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。 业态组合规划 ——深圳23个社区商业业态组合 100.00% 100.00% 100.00% 合计 8.80% 6.04% 0.99% 其他 0.76% 3.38% 0.77% 杂货/肉菜/五金/证券 7.18% 2.87% 0.73% 地产中介 3.50% 4.60% 1.81% 服饰精品 6.79% 7.59% 23.96% 休闲 0.11% 3.43% 0.49% 生活家居 8.58% 6.03% 2.57% 美容 0.90% 1.84% 0.49% 便利店 14.4% 8.98% 6.14% 服务配套 17.23% 24.84% 11.92% 餐饮 29.23% 30.41% 50.12% 超市 内向型 中间型 外向型 业态 租售定位 租售定位原则： 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判。 价格定位 ——租金定位 租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有： a、整体区位 b、商业氛围 c、人流量 d、主力店 e、交通条件 f、发展商实力 g、规模主题 h、升值前景 价格定位 ——售价定位 目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。 市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如万科清林径项目（参考项目综合系数评估表） ： 100　 　 　总计 35 产品 个体因素35% 5 内部交通 10 外部交通 15 消费群体 35 商圈及地段 片区优势65% % 权重W 内容 　 根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表： 市场比较法 根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约：15571元/㎡。 15571.127 1455.898236 2934.26137 2999.063963 4407.800312 3774.103 PI*WI 楼盘权重价 100.00% 4.00% 18.00% 26.00% 26.00% 26.00% WI 楼盘所占权重 　 36397.4559 16301.45206 11534.86139 16953.07812 14515.781 PI 权重均价 0.8417137 11.018840754 000.9677187 　 权重值比例 5.845 8.425 7.075 6.675 6.925 6.72 Q 合计权重值 　 30000 16000 12000 17000 15000 PI 目前实际均价 本项目 万象天成 天健·现代城 城市花园二期 徽王府 华业玫瑰郡 代码 计算内容 售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以万科清林径为例： 主要选取区位相同或类似参考性强的项目进行横向比较。 4.8% 4.5% 3.5% 4.2% 3.2% 回报率 120 60 35 60 40 平均租金 （元/㎡/月） 30000 16000 12000 17000 15000 销售均价 （元/㎡） 万象天成 天健·现代城 城市花园二期 徽王府 华业玫瑰郡 项目 根据租金来反推售价，我们参考以上对比楼盘的回报率来预估本项目回报率，考虑到本项目目前的商业氛围较淡，以吸引商户进驻、将市场做旺为主要目标，适当提高本项目回报率，设定4%、5%、6%三种不同的投资回报率来反算项目可能实现的售价 8000 6% 9600 5% 12000 40 4% 反推售价（元/㎡） 平均租金（元/㎡） 回报率 收益还原法 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为5％： 均价＝租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价：40元/㎡÷4%×12月=12000元/㎡