国际大酒店项目可行性分析论证报告.doc

万邦·杜桥国际大酒店 可 行 性 研 究 报 告 二O一二年六月八日 目 录 　　 第一章 总 论 3 1.1 项目建设背景 3 1.2 项目概况 3 附图1 万邦?国际花园鸟瞰图 4 附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图 5 1.3 可行性研究报告编制依据 5 1.4 可行性研究范围 5 1.5 研究结论及建议 6 1.6 主要经济技术指标 6 附图3 国际大酒店与国际星城的位置关系 7 第二章 外部环境分析 7 2.1 宏观经济增长 7 2.2 项目所处区位背景 8 附图4 临海市东部区域工业布局示意图 9 附图5 临海市杜桥镇区位图 10 2.3 项目宗地价值 10 2.4 项目外部环境分析结论 10 第三章 项目市场分析与营销战略 10 3.1 杜桥镇房地产市场现状 10 3.2 杜桥宾馆饭店基本情况 11 3.3 项目定位 12 3.4 营销推广策略 13 第四章 建设方案 13 4.1 规划指导思想 13 4.2 设计原则 14 4.3 总平面设计 14 附图6 杜桥国际大酒店夜景透视图 15 4.4 单体设计 15 4.5 结构设计 16 4.6 建筑装修做法 17 4.7 康居工程技术方案 17 第五章 公共设施方案 17 5.1 消防设计 17 5.2 人防设计 18 5.3 节能设计 18 5.4 给水 18 5.5 排水 18 5.6 无障碍设计 19 5.7 电气设计 19 第六章 项目实施进度安排 19 第七章 投资估算与资金筹措 20 7.1 估算依据 20 7.2 开发成本估算 20 7.3 资金筹措 22 第八章 财务效益分析 23 8.1 说明 23 8.2 收入预测 23 8.3 营业税金预测 25 8.4 成本费用预测 25 8.4 财务评价 27 8.5 使用权转让的收入预测 27 第九章 社会评价 28 9.1 项目对社会的影响及相关措施 28 9.2 项目对所在地的互适性分析 28 第十章 风险分析 28 10.1 原材料价格还会出现波动 28 10.2 市场风险 29 10.3 突发事件 29 10.4 敏感性分析 29 附件 30 附件1 管理团队成员简介 30 附件2 同类酒店调研数据 32 第一章 总 论 1.1 项目建设背景 临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用“巨笔”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝图。该镇始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜桥、魅力杜桥、实力杜桥”为工作目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化建设。2006年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒店地块是其中的一个项目。 杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积85.54亩，由大酒店和商住楼两部分组成：其中四星级酒店命名为万邦?杜桥国际大酒店，用地面积31亩，总建筑面积53566.2㎡（含地下）；商住部分命名为万邦·国际星城，用地面积54.54亩，总建筑面积110311.85㎡（含地下）。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。 本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦?杜桥国际大酒店及其酒店副楼。 目前该项目“四证”已办好。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 万邦?杜桥国际大酒店。 1.2.2 项目区位 本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。 本项目区位可快速与台州市区及温州、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置、居住人口、交通状况等方面则是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈一指，因此，在此地投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。 1.2.3 项目建设单位 （1）企业名称：台州万邦置业有限公司。 （2）企业性质：房地产企业。 （3）经营范围：房地产开发与经营（不含限制类项目） （4）公司类别：有限责任公司。 （5）资质等级：贰级。 （6）企业概况：台州万邦置业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。秉承“专业、精致、完美”的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积近100万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳