旅游度假区项目前期咨询立项可行性分析论证报告.doc

巽寮旅游度假区项目前期咨询 可行性研究报告 深圳市度假湾企业策划有限公司 世联地产顾问（深圳）有限公司 目 录 第一篇 项目总论 7 1.1基本情况 7 1.2研究工作依据 7 1.3项目研究的范围 7 1.4项目投资回报 8 1.5可行性研究初步结论 8 第二篇项目背景及发展概况 10 2.1政府发展规划概述 10 2.2项目发起缘由 10 2.3对项目建设的初步想法 11 2.4项目前期成果 11 第三篇相关市场调研 13 3.1需求市场调查 13 3.2供给市场调查 30 3.3市场规模预测 41 3.4产业定位研究 48 第四篇资源条件分析 52 4.1区位交通条件 52 4.2气候条件 54 4.3旅游资源现状 56 4.4旅游资源评估 65 4.5海滨资源评估 71 4.6分区开发条件分析 73 第五篇项目总体概念规划 75 5.1规划设计说明 75 5.2功能结构图 77 5.3概念设计图 79 5.4分区概念规划图 81 5.5分区说明 89 5.6交通规划 121 第六篇环境保护措施 131 6.1环境保护原则 131 6.2生态环境保护 135 6.3环境保护其它方面 138 第七篇项目总体进度安排 141 7.1关于本项目的开发模式： 141 7.2关于本项目总体进度计划： 153 7.2.4开发次序方案三 170 7.3投资估算与资金筹措 175 第一篇 项目总论 1.1基本情况 基 本 情 况 项目名称 惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询 委托方 金融街惠州置业有限公司 地理位置 广东省惠州市惠东县巽寮镇 东经114°48，北纬22°40 开发规模 20.2平方公里，具体规模以项目范围红线图为准 资源品级 巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯一的滨海旅游资源处女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著称，海水水质和大气环境质量均为国家一级（类）标准。 可行性研究执行单位 深圳度假湾企业策划有限公司 世联地产顾问（深圳）有限公司 1.2研究工作依据 1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件。 2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 3）国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。 4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 1.3项目研究的范围 1）市场分析与规模预测 2）旅游资源条件分析 3）总体规划 4）环境保护措施分析 5）企业组织与劳动定员 6）项目实施计划 7）投资估算与资金筹措 8）财务评价 9）项目的社会效益和生态效益分析 1.4项目投资回报 经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下： 方案一 方案二 方案三 IRR 21.5％ 19.5％ 21.1% 投资总额 208亿元 201亿元 211亿元 1.5可行性研究初步结论 政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成惠州市的产业优势，亦契合惠州市“旅游兴市”的产业政策导向。 区位可行：地理位置优越，广东省唯一的滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。 市场可行：广东海滨旅游资源丰富，气候温暖，海滨度假地成为人们度假的首选地。目前该地区同类产品缺乏精品，素质一般，存在市场缺口。 效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。 技术可行：按照国际湾滨海旅游度假区项目案例，本项目技术上可行，方案立足长远发展，为后续发展留有足够空间，整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点，并进行人性化考虑；严格保护自然环境，控制构筑物的比例，减轻人工开发对环境的影响； 文化可行：巽寮拥有客家文化、渔农文化、广府文化等多种文化渊源，在此基础上可充分挖掘，适当使用，能够打造人与自然和谐共生的文化产品。 第二篇项目背景及发展概况 2.1政府发展规划概述 政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机,随着旅游业持续的发展，政府根据行业发展的实际水平与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开发。广东省政府把发展度假旅游特别是生态型的海滨度假旅游作为“十五”发展重点方向之一，惠州市政府“十一五”期间旅游业发展目标是，将惠州发展为粤港澳地区的综合旅游基地、珠三角人口稠密区的绿色生态休闲基地、内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游目的地之一。到2010年，把惠州打造成为全国乃至亚太地区知名的旅游城市。而巽寮湾旅游度假区拥有良好的区位条件与滨海资源，开发成国际一流的海滨旅游度假区既顺应了旅游业宏观背景，又符合市场需求，市场开发的潜力巨大。 2.2项目发起缘由 1)项目发起单位：金融街惠州置业有限公司 2)发起缘由： 资源优势：巽寮湾20多公里的海岸线内有8个海湾，岸线迂回曲折，海底坡度平实，海水清澈蔚蓝，沙滩晶莹细软，海礁千姿百态，与岸边山上的奇岩怪石交相辉映，有“东方夏威夷”