都江堰侏罗纪公园地块投资可行性论证报告书.doc

都江堰侏罗纪公园地块可行性研究报告 目 录 一、政策环境分析…………………………………………………………………………………………………………….3 二、都江堰概况与区域经济分析…………………………………………………………………………………………… 5 1、都江堰概况……………………………………………………………………………………………………………….5 2、区域经济分析…………………………………………………………………………………………………………….6 三、区域房地产市场分析……………………………………………………………………………………………………11 1、城市规划… ………………………………………………………………………………………………… …………11 2、近期土地成交分析………………………………………………………………………………… …………………13 3、都江堰住宅房地产市场分析……………………………………………………………………………………………14 4、青城山房地产市场分析…………………………………………………………………………………………………18 5、客户需求分析……………………………………………………………………………………………………………21 四、项目概况与SWOT分析…………………………………………………………………………………………………23 1、地理位置与地块现状……………………………………………………………………………………………………23 2、周边现状与配套…………………………………………………………………………………………………………25 3、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………….26 五、项目发展设想………………………………………………………………………………………………………….29 1、项目经济指标…………………………………………………………………………………………………………..29 2、项目开发设想…………………………………………………………………………………………………………. 30 六、项目开发效益测算…………………………………………………………………………………………………… 35 七、项目可行性评价结论………………………………………………………………………………………………….43 附：楼盘市调表…………………………………………………………………………………………………………… 45 一、政策环境分析 1、近期宏观政策 2010.04.21 二套房以住房套数界定不再以贷款为准 新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。而都江堰由于5·12地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。 2、当地政策 一、税收返还:在都江堰市从事房地产开发的企业（受灾企业），“5·12”地震后，在2008年12月31日前、2009年12月31日前、2010年12月31日前房地产开发企业缴纳的所有税金本级财政留成部分分别给予100%、70%、60%补助。 二、行政事业性收费减免:在2008年5月12日以后新开工或当年复工，并在2010年12月31日前竣工的房地产开发项目，按报建费中的城市基础设