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酒店房地产估价探析 (阮宗斌骆晓红康玲) 摘要：酒店房地产具有较高的价值，收益构成复杂，投资建设、运营管理非常专业， 投资回收期很长等特点，有别于一般的商业房地产。又因为酒店房地产市场交易非常少且均 属于大宗交易，透明度非常低，交易案例难以取得，使得酒店房地产的估价更加困难，不同 估价师就同一宗酒店房地产容易得出不同的价值判断。笔者认为在对酒店房地产进行估价的 时候需要做多方面的、详尽的调查、分析和判断，方可测算出酒店的客观价值。本文主要通 过对酒店特点、估价适用方法、具体的估价实例、以及酒店房地产市场分析要点等几个方面 进行阐述，分享笔者在酒店房地产估价方面的心得体会。 关键字：酒店估价成本法收益法 近几年，随着中国经济的迅速腾飞，各省市纷纷上马酒店项目尤其是豪华星级酒店项目。 经济型连锁酒店也迅速扩张。酒店房地产市场迎来一片繁荣景象。酒店行业的迅速扩张，带 来了更多的估价机会。但是实际的情况是，酒店数量繁多，竞争激烈，四星级、五星级酒店 平均入住率也就50％左右，大部分酒店经营惨淡。作为估价师，我们必须时刻掌握酒店行 业的发展动态，熟悉酒店的开发建设流程、成本构成特点、运营管理方式和收益构成，方能 对酒店给予一个客观、合理的价值判断。 一、酒店房地产分类及其特性 1．主要分类方式 酒店的分类方式很多，常见的分类方式有如下两种。 1．1按照酒店星级划分 根据《中华人民共和国旅游涉外酒店星级标准》，我国酒店星级主要是按照一星、二星、 三星、四星、五星来划分的，酒店的星级越高，对酒店软件、硬件要求越高。 1．2按照酒店功能(收益特点)划分 按照酒店功能划分，可分为： 商务型酒店：主要以接待从事商务活动的客户为主，要求比较好的地理位置，靠近商业 中心区，配套齐全，交通便捷。此类酒店的客源比较丰富，一般不受季节性影响。 度假型酒店：以接待休闲度假的客户为主，酒店主要位于海滨、温泉或是风景区附近。 这种酒店的特点是季节性很强，淡旺季非常明显，要求酒店提供比较完善的娱乐设施。 会议型酒店：以接待会议旅客为主，要求较多的大小会议室以及完善的会议设施配备以 及一些商务配套服务，还要有配套的娱乐、旅游服务。此类酒店一般位于旅游区、郊区等离 市区较远的地方。 经济型酒店(快捷酒店)：此类酒店一般仅提供客房服务，以及配套简易的餐饮服务。 主题酒店：此类酒店为最近刚兴起的酒店，非主流。 2．酒店房地产特性 酒店除具有房地产的通用特性，还有其自身的特性。酒店自身的特性如下： 回收期长。一般而言酒店的投资回收期都在10年以上。 专业性强。酒店运营管理相当复杂，涉及到客房管理、餐饮管理、会议管理等多方面的 专业管理以及市场营销推广，专业性很强。大部分酒店都委托给专业的酒店管理公司进行管 理。 运营成本高。酒店运营成本很高，仅管理费用一项就可以占到酒店收入的10％．20％。 分割转让性差。酒店由客房、餐饮以及会议、娱乐等其他配套服务用房构成，这些服务 共同为酒店客户提供服务，不可或缺，难以分割转让。若强行分割转让其中的某部分功能， 势必造成酒店的星级水平下降或是因配套服务不到位而导致价值贬损。 二、酒店房地产估价及难点分析 1．酒店房地产案例简介及适用的估价方法分析 1．1案例简介 估价对象为安徽省¨地级市商务型酒店，按照四星级标准建设。建筑面积45477．37平 方米，总层数21层，其中1．3层为裙楼，共有客房384问，配有会议室、中西餐厅、宴会 厅等配套用房。 1．2适用的估价方法分析 酒店房地产规模普遍比较大，少则几千平方米，多则数万平方米，价值量高，在房地产 交易中属于大宗房地产，市场交易案例非常少，交易情况不透明，很难从市场交易当中寻求 公开市场价值。虽然案例缺乏，难以采用市场法，但市场上的交易价格仍然可以作为佐证。 一般情况下，已建成并投入运营的酒店房地产，适用估价方法主要为成本法和收益法。 如果酒店正在建设之中或具有重新开发价值，那么，可运用成本法和假设开发法进行估价， 此时假设开发法测算的价格应该赋予较高权重。 2．成本法估价过程简述 2．1成本法简要测算过程 酒店房地产成本构成的内涵与普通房地产是一致的，但是酒店的房地产成本又有其自身 的特点。仅就建安造价而言，大多数的房地产，土建成本是建安造价的主要组成部分，装修 次之，安装占比