02第二章土地与土地使用制度－教学辅导.doc

第二章　土地与土地使用制度教学辅导 一、教学提示 本章围绕土地和房地产的关系，对土地在房地产业发展中的地位和作用、城市土地的特性进行分析，阐述城市土地资源配置的重要性和原则，在此基础上分析城市土地使用制度以及城市土地利用规划等相关问题。 二、重点讲解 1、土地的双重属性 房地产理论分析方面的复杂性都与土地的双重属性联系在一起。土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。土地的自然特性包括土地总量的有限性、土地区位的差异性、土地位置的固定性、土地使用的耐久性。土地的经济特性包括土地的稀缺性、土地的区位可变性、土地的报酬递减性、土地经营的垄断性。理解两种属性可以从自然属性与人无关，经济特性与人相关的角度进行，即自然属性表现为即使没有人的参与，它也是存在的，不依人的意志为转移。而经济特性则表现为人与人之间的各种关系在土地方面的反映，反映了人们之间的经济、政治、文化等各方面的关系。 2、城市土地使用制度的类别 城市土地使用制度可以分为两大类，一类是无偿的行政划拨制度，另一类是有偿的市场交易制度。土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。这也是理解不同国家城市土地作用制度的关键所在。从上世纪80年代起，我国