XZY-DT-A-01可行性研究及决策控制程序.docVIP

可行性研究及决策控制程序 目的 对拟购土地进行技术经济论证分析，对项目的经济效果进行预测，为项目投资决策提供依据、并作为政府报批、定位策划的依据。 适用范围 适用于公司拟购目标地块的论证工作。 术语和定义 基础研究：是为确定公司房地产土地储备动态计划（包括土地储备区域、标准）、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作，其包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和分析，最后针对分析的结果进行可行性求证。 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 职责 董事长 4.1.1负责土地获取（如土地竞买方案）的批准。 4.1.2备案拟进入和已进入城市拟投资的开发项目内部立项、拟进入和已进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告。 4.1.3批准拟进入和已进入城市拟投资的开发项目内部立项。 总经理 批准审核拟进入和已进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告。 审核土地获取（如土地竞买方案）。 批准房地产宏观、常规市场调查研究报告。 项目分管领导 审核拟进入和已进入城市拟投资的开发项目内部立项。 审核拟进入和已进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告。 审核土地获取（如土地竞买方案）。 审核房地产宏观、常规市场调查研究报告。 开发部 4.5.1负责拟进入城市拟投资的开发项目内部立项； 4.5.2审核已进入城市拟投资的开发项目内部立项。 4.5.3负责组织编制拟进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告。 4.5.4负责收集拟进入城市目标地块并提供相关信息和拟进入城市项目前期的土地使用权手续的办理。 4.5.5参与土地获取工作。 综合部 参与拟进入、已进入城市的项目谈判，提供法律意见，根据项目背景进行法律风险分析。 营销客服部 4.8.1负责组织编制已进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告； 4.8.2参与已进入、拟进入城市的市场研究、新项目论证与评审工作。 各相关部门 4.12.1财务管理部参与拟进入城市拟投资的开发项目可行性论证，按照计划分工编制《项目可行性研究报告》相应的模块，并参与评审。 工作程序 基础研究 开发部、营销客服部根据公司的战略要求进行相关的基础市场研究，基础研究包含市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、竞争对手研究等分项研究工作。 基础市场研究阶段，如有实际工作需要，开发部负责牵头组织公司相关部门和人员进行相关工作，以书面形式明确对相关中心的工作内容及输入成果的要求，整合成果作为编制《项目可行性研究报告》的输入。 土地信息收集 根据土地储备范围、标准和计划，开发部负责土地信息的收集。 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 5.2.2.1政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。 5.2.2.2其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。 5.2.2.3其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 拟进入城市的所有可能的目标地块转入开发部负责进行该地块信息收集，并形成《目标地块土地信息表》，组织拟投资的开发项目内部立项评审，经项目主管领导审核通过后，由总经理批准、董事长备案拟投资的开发项目内部立项。 已进入城市的所有可能的目标地块转入营销客服部负责进行该地块信息收集，并形成《目标地块土地信息表》，组织拟投资的开发项目内部立项评审，经开发部、项目分管领导审核通过后，由总经理批准、董事长备案拟投资的开发项目内部立项。 项目可行性研究 开发部与营销客服部根据《目标地块土地信息表》及在基础调研过程中的结果，对目标地块进行可行性分析，包括对片区市场情况、楼盘情况、客户定位及客户需求等情况对照分析。 对于拟进入城市的项目可行性研究，由开发部按照《项目可行性研究报告编制作业指引》的要求，组织各部门编制《项目可行性研究报告》； 对于已进入城市的项目可行性研究，由销客服部按照《项目可行性研究报告编制作业指引》的要求，组织各相关部门编制《项目可行性研究报告》； 项目可行性研究委托专业公司进行时，由开发部或营销客服部提出申请，经主管领导批准，按照《采购控制程序》选择委托单位。发起部门在合同中明确项目可行性研究目的、范