金昌大厦项目管理知识策划报告.doc

金昌大厦项目全程策划报告 前 言 对现代房地产企业而言，一个合理、经济的战略框架远比掌握一种技能来得更为重要。所谓合理，指的是企业战略框架合乎企业的实际情况；所谓经济，是指企业战略框架的搭建能够使有限的企业资源得到最大程度的发挥。 本次报告将站在市场发展的高度，立足于企业现有优势资源，通过深度市场调研挖掘出市场的真实需求和空白点；通过概念、资源的整合，打造出实用、创新、适度超前的优质产品；通过战略、战术的设计，达到企业和项目形象品牌的树立以及产品营销的强力执行；通过开发过程中每个环节的资源整合、挖潜，搭建企业和项目的核心竞争力体系，实现个性化、差异化竞争，从而超越市场竞争。 一.市场调研 宏观市场分析 1.1 2006年淄博国民经济和社会发展规划 2006年淄博国民经济和社会发展计划主要是：以增强城市综合实力为中心，提高城乡居民生活水平为出发点，以制度创新和技术创新为动力，深化改革，扩大开放，加快结构调整，大力培养新的经济增长点，进一步增强投资出口消费三大需求的拉动力，努力提高经济运行质量和效益，促进国民经济快速健康发展和社会全面进步。 1.2 2006年的主要预期目标为 地区生产总值年均增长12%以上 地方财政收入年均增长16%以上 固定资产投资年均增长15%以上 社会消费品零售总额年均增长15%左右 万元GDP综合能耗降低20%以上 人口自然增长率控制在5‰以内 城镇登记失业率控制在4%以内 城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长10%和8%以上 1.3淄博宏观经济运行状况及环境分析 1.3.1全市经济稳步增长创造了房地产发展的良好氛围 2005年淄博国民经济运行态势良好，投资消费和出口三大需求拉动了全市经济稳步增长，主要表现为:国民经济保持稳步增长，工业经济效益有所好转，产销率回升，投资增速较快，市场销售平稳，出口保持增长，实际利用外资实现增长，财政收支增速加快，金融形势稳定，居民收入继续增加等等。 总体来看，淄博市经济发展态势是健康向上的，但仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在经济增长方式依然较为粗放，经济社会发展与资源环境的矛盾仍显突出，就业压力有所加大，社会保障体系尚待进一步完善，解决"三农"问题、城乡统筹和区域协调发展任重道远。房地产企业住宅投资达51.10亿元增长35.1%竣工住宅面积161.09万平方米增长3.4%；商品房销售额39.66亿元，增长23.1%，其中销售给个人的住宅销售额为35.82亿元，增长32%全面完成城市总体规划修编，完善新城区各项专项规划和老城区改造规划，搞好柳泉路北延段、胶王路淄博段控制性规划。全面完成新城区“两纵四横”六条骨干道路建设及绿化，新建西十三路等道路工程。淄博房地产市场综述淄博近几年房地产市场变化明显，尤其是从2001年开始，固定资产投资逐步增加，各种先进理念开始陆续引进，市场上所提供的产品类型日益丰富，产品总体品质得到提升。2003年是淄博房地产发展最快的一，住宅、商铺、写字楼无论从市场供应量还是从投广频次都堪称淄博历之最，概念炒作、营销方式与以前相比都有较大突破，群聚效应、规模效应凸显。消费者购房更趋理性，对于楼盘的品质、规模、配套、园林规划以及开发商实力也更加关注，整个市场在向着更加成熟的方向发展。近年来淄博市的现代化建设取得了很大成就，国民经济快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐加快，人民生活水平有了明显的提高，经济发展态势良好投资总量为历史最高水平，但增幅回落较快2005年全市房地产开发投资完成77.3亿元，同比增长35.3%。虽然这一数据在绝对量上已达到了有史以来房地产开发投资的最高点，但增幅在“十五”期间是最低的，分比2001年、2002年、2003年和2004年低13.2、56.8、7.5和21.9个百分点。商业营业用房投资快于住宅增长，住宅投资仍占主导地位2005年商业营业用房投资增长最快,完成投资12.1亿元，同比增长37.9%,占全部投资的15.6%；住宅投资完成50.5亿元,同比增长33.6%,占全部投资的65.3%；办公楼完成投资2.7亿元，同比增长8.0%,占全部投资的3.5%。从投资额和所占比重中可以看出，住宅投资仍占房地产开发投资的主导地位各种登记注册类型的企业加入了房地产开发的行列，所有制结构呈现多元化随着房地产业的发展，淄博市房地产开发企业的所有制结构日益多元化。私营企业投资增长最快。截至2005年底，全市国有企业共完成投资0.7亿元，同比下降65.0%；集体企业完成0.8亿元，同比下降52.9%；私营企业完成28.7亿元，同比增长88.8%；港澳台投资2.1亿元，同比增长47.0%；外商投资0.7亿元，同比下降10.0%。到位资金良好，国内贷款增长最快作为资金密集型的产业，资金一直是开发企业的命脉。长期以来，