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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 S T O W 内部因素 外部因素 SWOT工具（项目+环境+竞争） 具体地说，针对一个地块的价值要素包括： ? 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） ? 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） ? 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） ? 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 市场评价 广告主评价： “百度关键字、品牌专区、关联广告和精准广告是我从事网上商城广告投放两年中转化效果（Conversion）最好、各项关键指标（KPIs）最健康，同时也是性价比（ROI）最高的营销方式。” ——兰蔻电子商务经理杨融 媒体报道： “高档化妆品品牌兰蔻近期的营销实践就是一个很好的例子，其通过百度搜索营销，为其网上商城带来了源源不断的客流——用户只要登陆百度搜索‘兰蔻’，出现在第一位的就是兰蔻网上商城；为配合产品的季节性促销，兰蔻产品的最新消息、代表品牌内涵的数字多媒体资讯也展示在搜索结果的重要位置，这种搜索和展示的相互结合为兰蔻打造了一个数字化的品牌家园。” ——千龙网 / 搜索营销标准与规范-步骤 目标 -营销目的和策略的确定 受到行业差异、市场地位、竞争态势、产品生命周期、消费人群特性等因素的影响，营销目的和策略差异很大，但又对后续工作有着深远影响。所以在推广流程的开始，需要明确以下信息： 推广定位（提升品牌知名度、提升品牌形象、或产品促销，等等） 目标受众（白领、学生、IT从业人员等） 推广策略（要让公司网站获得更多的流量、或是注册、还是带来更多的订单）等多个方面。 分析-关键词数据和历史数据分析 根据目标受众确定关键词范围，分类整理，并估算不同类型关键词的搜索量，从而洞察受众在搜索引擎上的特性并判定搜索营销机会。 通过历史数据辅助估算消费、效果和趋势 计划-词表与网站的确定并制定合理目标 确定费用、时间、资源等限定因素，基于营销目的和策略，选定最佳推广组合方案，确定投放使用的关键词表。 通过营销方案和关键词流量、费用、效果预估，配合历史数据，为推广活动设置合理的效果的基准点，即关键，例如：总体访问量，平均点击费用，转化量，转化成本，平均访问停留时间，等等。如果是较长时间的投放，则需要并将标准与推广相关各方达成共识。 根据之前对目标受众搜索兴趣点完成网站的设计和制作。 撰写相关创意。 设定并测试效果监测系统。 执行-实施及监测 协调各方及时在营销平台上开通账户、上传方案并按时开通上线。 实施每日投放数据和效果数据的紧密监测和细微调整，保持稳定的投放，避免大幅波动。 优化-数据分析与优化 每周、每月、每季度或在指定时间跨度进行数据汇总，生成报告，陈述当前形势，进行趋势和效果的数据分析，与推广标准进行