官塘新城开发策略-20100315汇报版.pptVIP

拆迁费用 　 居民 户数 居民 面积 单价 （元/㎡） 拆迁费用 (万) 非居户数 非居 面积 拆迁 单价 拆迁费用 (万) 总计（万） 官塘桥路 左侧 766 149674 4500 67353.3 104 131381 3500 45983.35 113336.65 官塘桥路 右侧 1663 324945 4500 146225.25 226 285501 3500 99925.35 246150.6 谷阳路 以北 488 95354 4500 42909.3 66 83376 3500 29181.6 72090.9 合计 2917 569973 　 256487.85 396 500258 　 175090.3 431578.15 说明：官塘桥路左侧已做过拆迁摸底，左侧数据采用摸底数据，右侧及谷阳路以北部分暂无准确数据，数据来自采取地形图量取估算。 拆迁总面积为1070231平方米，拆迁费用总额为431578.15万元。 基础设施及市政公用设施费用 由于暂无准确的工程量数据，故参照扬州广陵新城及吉山软件园可行性研究报告取值，基础设施及市政公用设施费用标准约为项目总面积的平均18万/亩。 该费用包含土石方、道路、路灯、交通信号、综合管线、道路绿化以及环卫、消防。 本项目总面积20883.3亩(1392.22公顷)，扣除山体面积为19662.75亩(1310.85公顷)，基础设施及市政公用设施总费用为353930万元。 景观建设费用 由于暂无更详细数据，景观建设费用暂按15亿元预估。 其他费用 　 　 计算依据 数量 单价（万/亩，%） 金额（万元） 前期费用 策划规划费 项目总面积（亩） 19662.75 0.05 983 勘察设计费 配套费用 353930 5% 17697 合计 　 　 　 18680 间接费用 工程管理费 配套费用 353930 3% 10618 资本化利息 征拆配套总费用 1301469 10% 130147 不可预见费 征拆配套总费用 1301469 5% 65073 合计 　 　 　 205838 期间费用 期间费用 　 353930 5% 17697 合计 　 　 　 242215 投资估算总额：169.36亿元 科目 金额（万元） 比例 征地费用 515961 30.46% 拆迁费用 431578 25.48% 市政基础设施费用 353930 20.90% 前期费用 18680 1.10% 间接费用 205838 12.15% 期间费用 17697 1.04% 景观建设 150000 8.86% 费用总额 1693684 100.00% 土地价格评估 土地类型 两种方法估算价格 （元/㎡） 项目区域基准楼面地价(元/㎡) 项目区域地价 (万元/亩) 住宅用地 市场比较法 1885 1982 178.5 假设开发法 2127 商业用地 市场比较法 1025 1008 89.5 假设开发法 983 备注:估价基准为2009年12月，项目南侧商贸展示产业用地价格参照商业用地。 土地收益 新区地价增长大致可分为三个阶段，符合边际递减规律 梯度增长期：起步阶段受重大增值举措影响，区域地块会由完全陌生进入开发商视野，因为基数很小，地价增长较快；反映到图表上，表现为上扬的曲线。区域土地在此阶段将摆脱原有价值平台，向更高层级跃进。 稳定增长期：新区基建及配套进一步完善，区域知名度大幅提升，受到土地增值惯性作用及区域营销带来的众多利好，地价持续上升；因为基数较大，上升幅度开始逐步回落。 缓慢增长期：区域配套及知名度成熟，核心增值举措力量的释放已基本完成，地价上升到一定高度后涨幅开始趋于平稳。 1 2 2 3 3 4 2010 2011 2024 2012 2015 2024 2014 2014 2022 2016 2023 2018 2013 2017 2021 2018 2019 2020 2011 土地出让计划 1 2 3 4 土地出让计划 年度 地类 面积 单价 地类 面积 单价 地类 面积 单价 总价 2010 居住 350 180 商业 0 90 产业 200 22.5 67452 2011 居住 912 207 商业 74 108 产业 0 22.5 196778 2012 居住 226 238 商业 0 130 产业 0 22.5 53876 2013 居住 302 274 商业 0 156 产业 215 22.5 87483 2014 居住 882 301 商业 91 194 产业 0 22.5 283472 2015 居住 599 331 商业 66 243 产业 600 22.5 228134 2016 居住